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金鄉(xiāng)樓市競爭激烈，在售樓盤超30家，但金鄉(xiāng)市場容量有限，為了分得更大的市場蛋糕，分銷成為樓盤線下銷售的重要策略。

近兩年，金鄉(xiāng)分銷傭金從來原來3000-5000元/套，提升到5000-12000元/套的高傭；從原來的小范圍分銷到現(xiàn)在全員營銷，幾乎所有的樓盤都必須啟用分銷。

據(jù)相關統(tǒng)計，金鄉(xiāng)每成交10套新房，分銷占比約2-3套，這個比例還在提高。個別樓盤分銷帶看、成交甚至高達4-5成，分銷儼然救命稻草。

但對整個新房營銷體系而言，渠道分銷扮演著撕裂者的角色——這種銷售模式給開發(fā)商、地產(chǎn)策劃、置業(yè)顧問及相關行業(yè)、購房者帶來巨大沖擊。

01

開發(fā)商：

樓市下行，不得不用

（圖片來源于網(wǎng)絡）

2020年2月底，房企復工復產(chǎn)以來樓市整體呈量價齊跌的態(tài)勢。

市場越慘淡，分銷越活躍。

分銷高傭金會分走開發(fā)商的蛋糕，不用分銷房子又賣不出去，開發(fā)商陷入兩難境地。經(jīng)過近幾年市場的博弈，開發(fā)商逐漸向分銷行業(yè)妥協(xié)，或開啟分銷政策，或提高分銷傭金。

東城一個樓盤，一直未采用分銷，今年7月首次推出全員營銷政策，半個月不到成交超20套，可見分銷力量。

高傭金、高收入、低門檻，吸引了更多人進入分銷行業(yè)，而行業(yè)的壯大又進一步影響開發(fā)商的決策、蠶食開發(fā)商的利潤。不少開發(fā)商都感嘆，分銷拿走的傭金比開發(fā)商的利潤還要高。

由于市場低迷，房價高了賣不出去，分銷傭金很難轉(zhuǎn)嫁給購房者，為了攤薄營銷費用，開發(fā)商只能調(diào)整營銷策略。

02

策劃：地位邊緣化

（圖片來源于網(wǎng)絡）

過去，策劃是房產(chǎn)營銷體系重要一環(huán)。品牌推廣、樓盤調(diào)性、形象宣傳，對接供應商、廣告平臺，制定宣傳策略、營銷節(jié)點……

彼時樓盤策劃陣容齊整、手握大筆資金揮斥方遒；但是現(xiàn)在，因為渠道分銷的存在，策劃逐漸的失去了存在感，地位越來越邊緣化。

地產(chǎn)策劃從人員編制到活動資金不斷被消減，但工作還得開展，苦活累活親自干，業(yè)績不好是策劃不給力，業(yè)績好是分銷給力，策劃的苦只有自己知道。

03

置業(yè)顧問：

即將消失的行業(yè)？

（圖片來源于網(wǎng)絡）

置業(yè)顧問會失業(yè)？

聽起來有點夸張，但從地產(chǎn)營銷模式的變化來看，還真不是危言聳聽。以前置業(yè)顧問面對中介很有優(yōu)越感，前者是正規(guī)軍，后者就像游擊隊，福利待遇相去甚遠。

但隨著分銷成交占比、傭金的提高，中介以上萬元的提成，成為置業(yè)顧問羨慕的對象。金鄉(xiāng)置業(yè)顧問傭金大多在千分之二到千分之三，提成比例相差幾倍甚至是十幾倍。

新的營銷生態(tài)，也醞釀出新機遇。置業(yè)顧問改變銷售模式，從坐銷向行銷進階，從坐等客戶上門，到主要上門推廣、CALL客，動用自身過硬的專業(yè)知識，通過快手、微視、抖音等平臺積極打造個人IP、充分利用老客戶資源等，未嘗不能實現(xiàn)對分銷中介的“反殺”。

04

購房者：多聽多看多比較

（圖片來源于網(wǎng)絡）

仔細回憶一下，你身邊有幾個朋友在從事房地產(chǎn)中介？

金鄉(xiāng)城區(qū)人口10多萬，活躍著100多家大大小小的房產(chǎn)經(jīng)紀公司，全職從業(yè)人員在1000人以上，還有兼職人員難以計算。渠道分銷完成了廣度的布局，在深度上也有著天然的優(yōu)勢。

如今這個時代，資訊獲取成本低廉，每個人都是自媒體、每個人都在傳播信息，資訊泛濫反而阻塞有效信息傳播，我們該相信誰？從事房產(chǎn)中介的朋友和親戚，往往成為我們的第一選擇。因此購房者很難逃脫渠道分銷布下的“天羅地網(wǎng)”。

那么購房者要注意避開哪些坑？

1、選擇有實力、口碑好的分銷公司，確保以樓盤實際成交價購房，避免樓盤借價格策略轉(zhuǎn)移分銷成本。

2、部分中介人員在高傭金的誘惑下，難免夸大其詞，甚至虛假宣傳。購房者切勿偏聽偏信，要親自去樓盤看房，多聽多看多比較。