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人口數(shù)量和房地產密切相關，人少了，房子就賣不動，自然關系著房地產市場的生死。近日一則《2019年出生人口預計約1100萬，斷崖式下跌》的消息廣泛傳播。那么，人口降低會對未來樓市發(fā)展產生什么影響呢？

　　現(xiàn)狀：出生人口持續(xù)下降

　　日前有財經媒體發(fā)文稱：截至2019年11月17日，全國出生人口1016萬，2019年全年的出生人口不會超過1100萬。需要強調的是，這并不是權威機構的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。而根據(jù)國家統(tǒng)計局此前的數(shù)據(jù)，我國2017年出生人口約為1723萬人；2018年出生人口約為1523萬人。從往年數(shù)據(jù)可以看出，新出生人口確實越來越少，今年的新生兒比去年少也是大概率事件。

　　為什么這么說呢？從生育率、生育年齡、經濟就可以算出來。根據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，從1950年到2015年，美國總和生育率從3.3降至1.9，日本從3降至1.4，印度從5.9降至2.4，均遠小于中國的總和生育率從6到1.6的降幅。2016年中國總和生育率為1.62，在全球位居倒數(shù)，遠低于2.45的全球平均水平。

　　圖片數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，恒大研究院

　　而女人的生育年齡在22歲到36歲之間。對應的是1983到1997年出生的女性，而放眼未來，處于22歲到36歲育齡高峰年齡段的女性將越來越少。

　　圖片數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，恒大研究院

　　就經濟而言，中國經濟發(fā)展存在一定程度的地區(qū)性結構不平衡，大規(guī)模城鎮(zhèn)化導致大量人口集中遷移到了大城市。很多女性到了大城市，眼界提升了，擇偶標準也提升了。而很多男性即使遷移到大城市也根本無法改變弱勢的格局，難以企及女性對配偶的標準，找對象異常困難，光棍村相當普遍。

　　一方面，眾多大城市女性嚴重過剩，而且學歷越高擇偶要求也更高，“剩下”的概率也越大。很多人情愿單身、不婚不孕，也要寧缺毋濫。另一方面，小城市、農村男性嚴重過剩，想結婚，卻無法滿足被大城市文化重塑心智的女性對婚姻愛情的高要求。

　　站長身邊就有這樣的例子。很多普普通通的女孩都走入了婚姻，但很多高學歷的姑娘卻“?！毕铝?。比如34歲的女博士小王，自身條件非常好，有波士頓大學碩士學位，在上海工作，年薪40萬。

　　為了能把自己嫁出去，她經常去上海人民公園相親角“閑逛”。但男方和男方家長往往一聽到她的優(yōu)越條件就面露怯色，即便有幾個短暫接觸的，后來了解到小王的完美主義，就決口再不提相親之事。

　　站長另一個朋友小迪35歲，之前有個相戀十多年的男朋友，在快結婚的時候對方移情別戀。小迪自身條件很好，身材高挑，五官端正，父母都是公務員，自己也比較能干。后來和一位36歲、年薪30萬左右的男性相親。見面不到半小時，小迪就借口有事閃人了，嫌棄對方“又老又丑還禿頭”。

　　圖片數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，恒大研究院

　　如今高房價、高生育成本、高教育成本，是阻擋不少年輕人結婚生育的重要原因?；槎疾缓媒Y，未來出生人口當然只能越來越少，特別是如今經濟下行壓力還很大。

　　站長認為，少年強則中國強。沒有少年的傳承，敬老、愛老、助老也會是無源之水，無本之木。面向未來，提振生育率到更替水平以上，才是緩解老齡化的有效出路。

　　有些人覺得人口問題并不是什么大事，人少正好能提高人均資源配比，出門玩還不擠了。其實人口不僅是家務事，跟行業(yè)和國家發(fā)展也有重大關系，從這個角度理解，它和每個人都息息相關。把人口要素放在歷史長河中不難發(fā)現(xiàn)，一個國家的發(fā)展與人口數(shù)量息息相關。第一次人口紅利是低成本勞動力，第二次人口紅利是巨大的消費市場。

　　從1982年的10億人口到2019年的14億人口，我在37年間增長了4億人。巨大的人口紅利釋放出巨大的住房需求，房地產行業(yè)迎來歷史機遇。過去十幾年，中國房地產之所以能高歌猛進，正是得益于人口紅利，具體來說就是1962-1975年出生的國人在置業(yè)需求上的集中爆發(fā)。使房地產行業(yè)一度成為國民經濟的重要支柱，并帶動了銀行、建筑等大批行業(yè)快速發(fā)展。

　　影響：三四線置業(yè)需求大幅減少

　　據(jù)2019年中國生育報告顯示，2018-2050年中國老年人比重將從12%升至30%。隨著人口老齡化加快，養(yǎng)老負擔也會日益加重。而新生人口減少，人口紅利越來越少，很多三四線年輕人也越來越少，房子難免會降價。比如鶴崗幾萬元一套的房子，有的還不如新款蘋果筆記本電腦貴。

　　預測：未來城鎮(zhèn)化可能會這樣

　　未來，農村人口會向中小城市流動，而中小城市人口則向一二線城市發(fā)展。整體來說，接下來的城鎮(zhèn)化階段會進一步向一二線集中。

　　甚至，更遠的將來，我國的城鎮(zhèn)化率將和日本、歐美等國家一樣，達到70%-80%，而這很大一部分原因是隨著老齡人口的自然消亡而增長。

　　就房地產市場而言：未來分化將更加明顯，一二線強者恒強，三四線橫盤和慢跌。

　　就投資而言，很多三四線城市已經沒什么增值潛力，城里盡是老爺爺老奶奶，本地人大多不止一套房，所以也就沒什么新的置業(yè)需求。如果只看房價，不整體分析，那投資根本就是蒙眼狂奔。

　　當然，站長并不是讓大家從此就不在三四線買房了。畢竟從剛需角度看，在小城市自住性價比蠻高的，價錢便宜能全款的話，還不用向銀行貸款付利息，省事兒。

　　分析：房企重回一二線城市

　　從各大城市土地市場的表現(xiàn)來看，一二線城市和三四線城市大不相同。2019年一二線城市供地力度加大，但作為成交主力的三四線城市供地量卻有所下滑，導致整體成交面積不及去年同期。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市成交1482萬平方米，環(huán)比下跌45%，但同比增長20%；二線城市成交2.36億平方米，環(huán)比下跌12%，同比增長9%。而三四線城市的成交面積為6.96億平方米，環(huán)比和同比分別下降32%和19%。各能級城市間分化明顯。具體到各個城市，杭州、武漢、重慶、天津、西安等核心二線城市的土地更受房企歡迎。

　　而一向財大氣粗又精明的大房企們也把未來的方向主要放在了一二線城市。比如，萬科雖然手握巨款，但在土地市場上越來越小心謹慎，在城市布局方面，也顯示出明顯的收斂聚焦——拿到的這些地塊分布在七八十個城市，而不像過去那樣平攤在二三百個城市，而且他們近期80%以上的項目都在一二線城市。

　　在今年3月多家房企發(fā)布年報時，都把“重點布局一二線城市”作為目標。例如奧園提出將深耕重點區(qū)域和一二線重點城市及強三線城市，并繼續(xù)實施快周轉策略，提升產能和市場份額，并計劃培養(yǎng)30個城市公司，每家銷售額40億元或以上。

　　而雅居樂去年曾大量在三四線城市拿地，今年開始調整策略，改為重點聚焦一二線城市和核心城市群周邊具有輻射能力的優(yōu)質三線城市，并于6月通過拿地首次進入北京市場。

　　在產品上，房企們也了解現(xiàn)在已經到了存量市場，不是以前只要有房、高周轉就可以輕松賺大錢。很多房企已經降低了拿地速度，將重點放在了樓房的質量上，而不是數(shù)量。畢竟供需關系已經平衡了，當然得拼細節(jié)和服務了。相信未來的房子會比最近幾年高周轉時期的樓盤問題少，畢竟慢工才可以出細活。

　　通過以上分析可以說，那些無論從產業(yè)還是居住都毫無競爭力的中小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊，可能會隨著人口流失而失去原來的社會功能和居住功能。

　　嗅覺敏銳的龍頭房企一面調整自身，一面瞄準了下一個戰(zhàn)略重點，紛紛加重了一二線城市的布局力度。從中可以看出，樓市潛藏在冷清之下的又一波蓄勢待發(fā)。對于普通大眾來說，無力改變行業(yè)，但可以跟隨趨勢，順勢而為，才可以順風順水。