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       2019年下半年到來。今天很多企業(yè)慶幸在最后的關(guān)口搶收完成或者接近完成了任務(wù)。

　　但更多的企業(yè)已經(jīng)不再公布業(yè)績數(shù)據(jù)。這幾天偉哥知道的，買賣排行榜的價(jià)格又漲了，原因很簡單，因?yàn)榇蟛糠制髽I(yè)同比都下調(diào)或者只有輕微上行了，但你看到的房地產(chǎn)銷售排行榜數(shù)據(jù)，基本都是花錢買的。

　　偉哥說過，房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策，長期還是看政策，那么決定2019年下半年樓市走勢的政策會如何走？其實(shí)主要是看上半年，特別是6月份的政策情況。

　　回歸正題！過去一年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了樓市調(diào)控的2次轉(zhuǎn)向，如果說在2018年11月前，大部分樓市調(diào)控政策都是收緊為主的話，那么從2018年11月開始，各地樓市調(diào)控政策明顯減小，而大部分都是以寬松政策為主。

　　但從2019月4月19日開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢，最近2個(gè)月，特別是5月、6月，房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)2個(gè)月超過40次。

　　6月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，超過了5月份的41次。（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次）

　　2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次！相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

　　首先：2019年上半年樓市調(diào)控，以2019年419為分界線，前后調(diào)控重點(diǎn)不一一樣，在2019年4月后，住建部連續(xù)2次分別預(yù)計(jì)點(diǎn)名10城市過快上漲。

預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制再次出現(xiàn)

　　近年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，明確了省級政府的主體責(zé)任和地方政府的落實(shí)責(zé)任，從而使地方政府成為因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)科學(xué)、精準(zhǔn)調(diào)控的主要執(zhí)行主體。

　　2017年年底住建部建立的“房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系” “加強(qiáng)對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價(jià)考核和約談問責(zé)”機(jī)制。

　　住建部則負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排以及落實(shí)監(jiān)督，對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的城市及時(shí)提示、指導(dǎo)，對于落實(shí)“平穩(wěn)本地房地產(chǎn)市場”任務(wù)不利的地方政府，進(jìn)行約談及至按照有關(guān)程序、會同有關(guān)部門進(jìn)行問責(zé)。

　　2019年二季度房地產(chǎn)調(diào)控最典型的特點(diǎn)是，相比之前的從2018年四季度開始的寬松潮，最近2個(gè)月多地政策再次出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南（樓盤）、廣州（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等繼續(xù)針對房地產(chǎn)調(diào)控中部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。

　　其次：2019年來，各地樓市政策的密集程度也處于歷史前列。除了房地產(chǎn)政策本身持續(xù)多政策密集發(fā)布。在最近兩個(gè)月各地人才政策與房地產(chǎn)相關(guān)的也非常多，也是最近數(shù)年的高位。

　　第三：市場可以小陽春，不準(zhǔn)入夏。

　　住建部中央堅(jiān)持房住不炒，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。

　　在6月西安（樓盤）等城市升級限購，代表了樓市政策取向依然是收緊，市場不穩(wěn)定肯定會加碼調(diào)控。

　　房地產(chǎn)調(diào)控原則是亂必調(diào)，漲幅過高必然加碼，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

　　5月下半月銀監(jiān)系統(tǒng)再次針對房地產(chǎn)融資等加強(qiáng)監(jiān)管。銀保監(jiān)會公布2019年銀行機(jī)構(gòu)“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作要點(diǎn)，嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資

　　只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。

　　整體看，2019年目前的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。

　　第四：戶籍政策依然密集發(fā)布，對部分房地產(chǎn)市場有刺激影響

　　整體年內(nèi)累計(jì)看，全國已經(jīng)有接近百城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。各種關(guān)于人才落戶、住房補(bǔ)貼、人才住房優(yōu)先購買等政策，在一二線城市三四線城市都有分布。整體看，全國出現(xiàn)了一輪密集的吸引人才政策潮。

　　過去2年全國多個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)了反彈，其中大部分城市都發(fā)布了力度空前的人才政策，人才政策的確影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

　　特別是部分二線城市，房價(jià)上漲加速，最主要的一個(gè)原因就是人才政策變相的放開了限購等政策。

　　從房價(jià)上漲城市看，其中大部分都發(fā)布過人才引進(jìn)政策。以最典型的西安為例，與城市歷史最寬松的人才引進(jìn)政策的確有很大關(guān)系

　　人才政策變相的降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，這明顯帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

　　大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。

　　第五：土地拍賣政策出現(xiàn)變化

　　在2019年6月出現(xiàn)了包括東莞（樓盤）、蘇州、杭州（樓盤）等城市針對土地市場拍賣政策調(diào)整，整體看，2019年上半年，土地市場一季度冷清，二季度逐漸出現(xiàn)部分城市土地升溫，

　　截止6月，2019年上半年土地市場繼續(xù)活躍，50大城市合計(jì)賣地20034.4億。其中賣地最多的杭州1444.5億、武漢（樓盤）賣地948.8億，北京（樓盤）933.3億，蘇州836.8億。從50大熱點(diǎn)城市數(shù)據(jù)看，在一季度低迷的情況下，2季度土地市場全面復(fù)蘇，全國土地市場熱度推動熱點(diǎn)城市賣地收入刷新歷史同期記錄。

　　多城市針對穩(wěn)地價(jià)發(fā)布政策，預(yù)計(jì)將對最近土地市場的溢價(jià)率有所影響。

　　第六：公積金政策密集發(fā)布

　　2019年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集發(fā)布，而公積金政策也非常密集。

　　大部分城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù)，這有利于職工降低個(gè)稅等支出，同時(shí)也可以增加使用公積金政策的可能性。

　　很多城市也拓展了公積金提取使用范圍，不僅僅是購房才能使用。

　　公積金政策設(shè)置的本意是幫助中低收入職工群體購房，獲得低利率工具，但是現(xiàn)在看，各地公積金政策因?yàn)槭苤朴诜績r(jià)高于貸款上限低的矛盾。

　　第七：樓市調(diào)控嚴(yán)格，針對房價(jià)上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn)。預(yù)計(jì)2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。

　　另外從信貸利率角度看，也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次波動。

　　房住不炒的基本嚴(yán)重，疊加住建部的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，依然是為了政策基調(diào)。

　　最后還是簡單的總結(jié)：預(yù)測中國房地產(chǎn)市場超過3個(gè)月走勢的都是騙子，因?yàn)檎l也預(yù)測不了未來幾個(gè)月天上會不會下雨。樓市的基本的邏輯是樓市必須在春天，春天也有小陽春與倒春寒，入夏與入冬都不允許！但購房的信心建立現(xiàn)在看很難，宏觀環(huán)境變動已經(jīng)開始影響每一個(gè)人的消費(fèi)觀念。

　　市場不會變的太差，但7-8月大部分企業(yè)會很難熬，對于購房者來說，反而是一個(gè)好機(jī)會。