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近期，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該比去年底要開心，因為貨幣寬松背景下，“房子又好賣了”——一二線新盤去化率提升，開發(fā)商打折優(yōu)惠取消，搶房重現(xiàn)，成交量回升。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)同樣披露，一二線城市房價環(huán)比、同比均出現(xiàn)上漲。2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.1%，漲幅比上月擴大0.8個百分點。各地繼續(xù)落實地方調(diào)控主體責(zé)任，堅持因城施策，實際上，在經(jīng)濟下行貨幣寬松驅(qū)動下，有些地區(qū)政策已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)。

　　房價上漲的“大戲”是不是又要“上演”？

　　我在上一篇《一線城市豪宅成交斷崖式下跌，買，還是不買？》中，從貨幣增發(fā)、銀行放貸和成本定價的角度，分析了房價上漲的邏輯，現(xiàn)在來看，這依然是一個簡單有效的框架。

　　從“三因素框架”的角度出發(fā)，歷年來，房地產(chǎn)市場的起伏更多是節(jié)奏上的變化，內(nèi)在的本質(zhì)規(guī)律并未被打破。房地產(chǎn)市場集中了60%以上的國民財富，它的波動完全代表了經(jīng)濟波動的縮影，被綁定在大國與小家發(fā)展的同一列車上，“牽一發(fā)而動全身”。

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　　一、“貨幣寬松一把梭”——貨幣周期與房地產(chǎn)價格周期，如影隨行，從未脫離

　　需求決定供給，通過貨幣與財政刺激來影響消費與投資，從而解決失業(yè)與生產(chǎn)不足問題。這一在凱恩斯《就業(yè)、利息與貨幣通論》中得出來的結(jié)論，不僅幫助美國通過羅斯福新政解決了經(jīng)濟蕭條問題，同時幫助大洋彼岸的中國在若干年后，通過房地產(chǎn)市場刺激了居民強烈的創(chuàng)富意愿。

　　即便是最高層在2016年提出了“供給側(cè)改革”，同時市場也在逐漸改變對房地產(chǎn)托底經(jīng)濟的預(yù)期。但事實卻很艱巨，1-2月份工業(yè)企業(yè)利潤超預(yù)期下行，制造業(yè)面臨著需求回落主動去庫存的壓力，基建又不堪財政紀(jì)律束縛，科技創(chuàng)新的力量依然不足以改變經(jīng)濟運行軌跡……誰來舉起2020年經(jīng)濟翻番的“大旗”？環(huán)顧四周，可能最終還得向房地產(chǎn)再要三五年。

　　而實際上，房地產(chǎn)從來未讓政策調(diào)控的“大棒”失望過！貨幣產(chǎn)業(yè)調(diào)控周期與房地產(chǎn)周期，如影隨行，從未脫離。

　　2008年8月，一場突然其來的西方房地產(chǎn)次級抵押貸款風(fēng)險，波及了眾多投資公司與銀行業(yè)。對于救不救銀行機構(gòu)的問題，美聯(lián)儲稍一遲疑，債務(wù)連鎖違約迅速波及全球，如“多米諾骨牌”，一發(fā)而不可收拾。

　　為應(yīng)對金融危機，中國央行同年9月開啟5次降息3次降準(zhǔn)，11月，國務(wù)院常務(wù)會議確定促進經(jīng)濟增長十項措施，預(yù)計需要資金4萬億，也就是媒體說的“4萬億”刺激方案。

　　擴張的貨幣政策引發(fā)銀行追著企業(yè)放貸，積極的財政政策推動基建投資快速起底反彈。

　　這一輪擴張政策，立馬對提振經(jīng)濟起到了立竿見影的效果——一部分經(jīng)濟體被保護避免了破產(chǎn)倒閉，同時資產(chǎn)價格開啟回升。房價于2009年初量價見底回升。

　　2009年貨幣寬松后的房價回升，對于剛到北京（樓盤）讀書的我來說，并沒有太多感受。唯一感受到的，是那年《阿凡達》上線，票價被黃牛炒到300元以上，各大劇院依然搶不到一張影票的盛況。

　　“四萬億”政策下去后，過剩產(chǎn)能先不說，房價“蹭蹭”瘋漲，加上CPI同時增長，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱。那時我在玉淵潭拍了張夕陽下的樓房，因為買不起，只能拍。

　　商品房和基建，從來都是國家政策最擅長調(diào)控的，這方面，我們國家可以說是經(jīng)驗豐富，只可惜不能出口。

　　2010年4月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”），抑制房價過快上漲，同時2010年1月開始，央行連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，10月開始，連續(xù)5次上調(diào)存貸款利率，開啟貨幣緊縮周期，為“四萬億”刺激方案緊急剎車。那效果是杠杠滴，再次驗證政府有形之手的強大威力，和“貨幣政策收緊就休息”的投資邏輯。

　　房價2010年4月份開始掉頭向下，同期上證綜指開始下行，債券市場6月份開始走熊。

　　貨幣政策一收緊，GDP和工業(yè)增加值就掉頭向下。在2010年1月央行剛開始收緊貨幣政策，5個月后，2010年2季度，GDP增速開始跟房價一起掉頭向下，到2012年1季度GDP增速下行的更加明顯。

　　2011年底，CPI已有下行、房價也得到了控制，為了托底下行的經(jīng)濟，維護經(jīng)濟增長，央行開始降準(zhǔn)。

　　2011年12月開始，央行連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率至20%，兩次下調(diào)存款基準(zhǔn)利率至3%。緊接著，房價從2012年8月份開啟上漲，一直漲到2013年底。

　　實際上，雖然2012年初，央行有降息降準(zhǔn)的動作，但是由于“4萬億”導(dǎo)致的投資過熱，監(jiān)管政策依然是收緊的——監(jiān)管部門阻止銀行向基建（主要是地方政府融資平臺）、地產(chǎn)融資。但“4萬億”時開啟的項目不能說停就停（否則很多斷頭路、爛尾樓），很多項目繞道“非標(biāo)”向銀行融資，導(dǎo)致2012年開啟了所謂的“影子銀行”（信托貸款、委托貸款）的快速增長。

　　2013年底到2014年，貨幣政策并沒有升息升準(zhǔn)，也沒有提高公開市場回購利率，但對“影子銀行”嚴(yán)厲的監(jiān)管，卻讓房價開始下行？

　　2013年3月，銀監(jiān)會頒布《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》（8號文），規(guī)定商業(yè)銀行理財資金投向非標(biāo)資產(chǎn)，不得超過理財總額35%，也不能超過銀行總資產(chǎn)4%，這一規(guī)定限制了銀行繞道“非標(biāo)”對房地產(chǎn)、基建資金供給，導(dǎo)致資金的實際供給偏緊。從銀行間債券質(zhì)押式回購利率來看，質(zhì)押回購利率2013年全年上行，尤其是監(jiān)管趨嚴(yán)情況下6月份出現(xiàn)“錢荒”事件。

　　在資金供給緊縮的環(huán)境下，國家對房地產(chǎn)依舊穩(wěn)中偏緊的政策。2013年的2月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“國五條”），再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，并且繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。3月份，李克強總理提出要抑制房地產(chǎn)投機，增加中小型住房供給。

　　國家的強烈調(diào)控讓不少買房者認(rèn)為國家金融去杠桿啟動，房價會再繼續(xù)下行。2014年，消費者觀望情緒和地產(chǎn)商資金緊張，導(dǎo)致商品房市場供需兩不旺。而事后來看，2014年確是極好的一個買房“上車”機會。

　　嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致銀行向基建、地產(chǎn)資金輸送遇到障礙，經(jīng)濟萎靡下行，可以說跟當(dāng)前的情形是比較接近的。

　　2014年底，確實如市場所料，經(jīng)濟下滑加速。GDP同比增速從2014年底的7.3%一下子降到2015年一季度的7%。

　　央行2014年11月底開啟降息，2015年連續(xù)6次降息5次降準(zhǔn)，同時開啟地方債置換。

　　2015年最牛不過股市，大家信心爆棚，“長期牛市”、“一萬點不是夢”，北京出租車司機一上車就是跟你推薦股票。全民“股神”基本就預(yù)示著好日子長不了，2015年7月股市因為配資太“狂躁”而出現(xiàn)“股災(zāi)”。

　　房地產(chǎn)同樣沒有放過貨幣政策寬松的機會，2015-2016年猛漲，尤其2016年下半年，十幾位買房者在房東家“跳價”、“抓鬮”的故事，不斷刷新著買房造富的神話。

　　基建和地產(chǎn)的快速發(fā)展，雖然一定程度助力了GDP增速企穩(wěn)，但同時埋下了高杠桿和風(fēng)險泡沫的隱患。2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出了“三去一降一補”的五大任務(wù)，開啟了2016年開始為期三年的金融去杠桿、企業(yè)去杠桿。在此輪去杠桿周期下，銀行表外融資下滑，“緊貨幣”形成企業(yè)債務(wù)危機增加，中小民營企業(yè)杠桿越去越高，形成“國進民退”格局。疊加貿(mào)易戰(zhàn)影響，經(jīng)濟增速下滑壓力越來越大，2019年1-2月份，工業(yè)企業(yè)利潤總額累計同比增速-14%，創(chuàng)下2009年2月以來新低。

　　2018年4季度GDP同比增速6.4%，持續(xù)下行，若2019年GDP繼續(xù)下行，將創(chuàng)下2008年經(jīng)濟危機以來GDP增速新低。經(jīng)濟下行的壓力下，會不會又放松地產(chǎn)政策，從房地產(chǎn)來尋求經(jīng)濟托底的希望，從基建、制造業(yè)和科技創(chuàng)新難達預(yù)期來看，這一邏輯依然有非常大的可能。

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　　二、歷史不會重演，但總是押著同樣的韻腳！

　　2013年“錢荒”之后，2014-2015年社會融資總量增速放緩，房地產(chǎn)市場下行，似乎看到了金融周期向下調(diào)整的開始，這對于抑制房地產(chǎn)泡沫和防范金融風(fēng)險都是有利的。但隨著經(jīng)濟下行壓力增大，2016年2月逐漸下調(diào)一二套房首付比要求，銀行信貸大幅擴張，一二線城市商品房價格快速上升，房地產(chǎn)投資反彈。政策放松對穩(wěn)定經(jīng)濟增長起到了效果，但卻加大了金融周期的風(fēng)險。

　　隨后，央行緊急剎車，開啟三大攻堅戰(zhàn)，將防范化解重大風(fēng)險放在首位，2016-2018年，先是金融去杠桿，M2快速下行，接著企業(yè)去杠桿，社融規(guī)?？焖傧滦小Ｕ呷ジ軛U加上貿(mào)易戰(zhàn)影響，意外造成“國進民退”格局，中小企業(yè)杠桿越去越高，經(jīng)濟下滑壓力凸顯，社會問題逐漸突出，市場又開始期盼貨幣與房地產(chǎn)寬松的老路。

　　未來趨勢怎么走，房地產(chǎn)市場會不會“貨幣寬松一把梭”呢？其實三四線房價2018年已然猛干了一段時間了，比如上海（樓盤）附近南通（樓盤）的房價2018年依然是漲了。

　　2019年，房價依然很難逃離上漲的“宿命”。

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　　三、為什么貨幣寬松，房價難逃上漲“宿命”？

　　我們這些年出口賺的美元，除了交稅，剩下大部分都去了房子和它下面那塊地，地是誰的？集體的，歸根到底是誰的，大家都知道！還是集體的，我們找個“管家”管著。

　　我們創(chuàng)造的財富再多，最后來換國家土地，土地是可以漲價的。你說土地上面的房子是不是像系在螃蟹身上的稻草，稻草的價格關(guān)鍵還是看螃蟹，就像房子價格關(guān)鍵是看土地。地產(chǎn)和基建，是政府最容易調(diào)控的對象，經(jīng)濟要發(fā)展，那土地和上面的房子難逃漲價，這關(guān)系到國運，只不過是速度與周期的問題，同時還有先后、局部與整體的問題。

　　在流動性寬松環(huán)境下，貨幣短期內(nèi)不可能流向家居、包包、大蔥，體量不夠，只能流向地產(chǎn)。經(jīng)濟學(xué)基本原理告訴我們，當(dāng)供給小于需求時，價格上漲，這就像陽澄湖的螃蟹和其他螃蟹具有不同溢價一樣，更何況土地和地段是不能造假的。

　　2017-2018年，一二線房價下降，三四線房價未降，主要由于三四線棚改貨幣化，導(dǎo)致去庫存周期下房價上升（棚改貨幣化大家可以網(wǎng)上查，資料比較多，一言以蔽之：國家發(fā)行貨幣來買居民宅基地，另一個比較通俗的名字叫：拆遷?。?。

　　2019年，供給持續(xù)收縮——從地方政府土地出讓同比回落可窺一般，這背后是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略收縮和地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控共同作用的結(jié)果。另外，配合貨幣持續(xù)寬松，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面。

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　　四、人口老齡化，需求回落是個偽命題

　　有人說，人口老齡化，以及現(xiàn)在大家都有房住，需求下降了。果真？住有所居只是第一步，住的更近、住的更大、住的更方便，難道不是需求嗎？當(dāng)需求落于潛在經(jīng)濟增速下方時，就是通縮，就有可能引發(fā)信心的崩塌，這個陷阱，國家政策是要極力避免的。

　　況且，2019年是建國70周年，2020年是中國經(jīng)濟實現(xiàn)翻番目標(biāo)的一年，2021年是建黨100周年，2022年面臨新一輪換屆選舉，每年都是很關(guān)鍵的一年。2018年12月19日至21日舉行的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“2019年是全面貫徹黨的十九大精神的開局之年，是新中國成立70周年，是全面建成小康社會關(guān)鍵之年，做好經(jīng)濟工作至關(guān)重要，需要保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，以優(yōu)異成績慶祝中華人民共和國成立70周年?！毙枨蠡芈洹⑿判谋浪?，這個鍋，誰能背？

　　所以，對于地產(chǎn)的邏輯，政府是既希望它漲，也希望它不漲。房價漲能托底經(jīng)濟，但漲太快對其他行業(yè)造成打擊，大家都去買房了，沒人去造名牌包包、名牌電器、名牌服裝，這對實體產(chǎn)業(yè)是個打擊。但2019年經(jīng)濟下行，在保證住房不炒的情況下，大概率還是希望它漲的。

　　況且，中國城鎮(zhèn)化的進程依然還沒有結(jié)束。

　　從世界銀行公布數(shù)據(jù)來看，截止2017 年底，我國城鎮(zhèn)化率（城市常住人口與總?cè)丝诒嚷剩?8% （統(tǒng)計局2018 年最新數(shù)據(jù)城鎮(zhèn)化率60%），同期該指標(biāo)美國為82%，日本為91%，世界平均水平為55%。2008 年-2017 年，我國城鎮(zhèn)化率從47%上升至58%，平均每年上升1 點多個百分點。就算中國城市化率最終上升到70%，也還需要十多年時間。

　　越有吸引力的城市，就越可能在這一過程中聚集更多的人。隨之而來的是對教育、醫(yī)療、住行等方面更高的需求。

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　　五、拿什么來承受居高不下的房價

　　很多人擔(dān)心的，可能并不是房價的上漲，而是拿什么來支持居高不下的房價，畢竟我們還沒有到達發(fā)達國家人均GDP 的水平，房價倒是有超越人家的趨勢。

　　負(fù)債收入比快速上升的問題，應(yīng)該如何破解？

　　應(yīng)對高房價，當(dāng)下最急迫的問題，是如何轉(zhuǎn)型跨越“中等收入陷阱”，提升收入水平。若產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)冀K停留在中低端無法升級，那么中高端產(chǎn)品和服務(wù)的需求就不能得到滿足，對高端產(chǎn)品需求只能依賴進口。中高端產(chǎn)業(yè)鏈無法形成，中高端崗位缺失，造成中產(chǎn)階級缺失，貧富分化嚴(yán)重，這就進入收入不平等陷阱，一系列問題便接踵而至。

　　幸運的是，我們目前正處在高端產(chǎn)業(yè)鏈形成階段?！拔覍o我，不負(fù)人民”，我們能夠看到中國在提升對外開放水平、深化制度與科技創(chuàng)新，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級等方面的積極進展。2019 年， 包括人大會議通過了《外商投資法》，繼續(xù)深化對外開放，進一步的減稅降費，“一帶一路” 影響力繼續(xù)擴張。

　　市場化改革并不在乎居高不下的房價，相比較而言，更重要的是提升國家競爭力與國民收入， 優(yōu)化供需機制——包括對不同住房的分類管理，區(qū)分保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房及完全市場化住房，優(yōu)化房產(chǎn)稅收機制等。

　　2019 年，購房者已至，那些被“限購”包圍最嚴(yán)密的城墻，將面臨最嚴(yán)峻挑戰(zhàn) ！要么“投降”，要么“潰敗”。