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穩(wěn)，正在成為經(jīng)濟(jì)樓市的主基調(diào)。

2019年，對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的一年。不僅因?yàn)檫@是建國(guó)70周年的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而且也是全面建成小康社會(huì)的關(guān)鍵之年。

“做好經(jīng)濟(jì)工作”已成為重中之重，而“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”等六穩(wěn)，也已成為經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)。

經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，樓市就不能拖后腿。

日前，住建部表示：明年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期，2019年的樓市將向何處去？

01

三個(gè)穩(wěn)，透露了什么？

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，這種說(shuō)法并非第一次出現(xiàn)。

早在2018年8月份，住建部就明確表示，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

當(dāng)時(shí)，中央重要會(huì)議剛剛提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。而在此之前，樓市還是萬(wàn)人搶房、買到就是賺到的狂熱聲浪。這種背景之下，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，著眼的顯然是如何遏制房?jī)r(jià)持續(xù)大漲。

4個(gè)月過(guò)去，樓市早已換了天地。

過(guò)去幾個(gè)月，土地流拍、降價(jià)維權(quán)、成交量腰斬、房企回款困難的戲碼，一而再再而三上演。市場(chǎng)預(yù)期，從上半年的狂熱陡轉(zhuǎn)之下。樓市下行格局已經(jīng)注定，部分城市已經(jīng)到了撐不住的邊緣。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”這三穩(wěn)就有了新的含義。如果說(shuō)一開始的主要任務(wù)是“遏制上漲”，那么未來(lái)一年的重點(diǎn)則是“防范大跌”。

俗話說(shuō)，缺什么補(bǔ)什么。越是強(qiáng)調(diào)什么，就越缺少什么。

如今，穩(wěn)房?jī)r(jià)之所以如此鄭重其事，顯然是樓市存在大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)，而樓市大幅下行，必然影響到穩(wěn)增長(zhǎng)的重任，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)本身。

所以，目前不少地方正在以松綁試探政策底線，而上級(jí)部門對(duì)此并未作出明確反對(duì)意見，這背后正是穩(wěn)增長(zhǎng)的考量。（參閱《取消限售！全國(guó)打響松綁第一槍，意味著什么？》）

可以預(yù)料，在穩(wěn)房?jī)r(jià)的定位之下，房?jī)r(jià)下行較為嚴(yán)重的城市，有望迎來(lái)樓市調(diào)控的局部松綁。

當(dāng)然，這種松綁是以維穩(wěn)為前提，如果引來(lái)新一輪上漲，樓市調(diào)控必然還會(huì)隨即加碼。

02

樓市維穩(wěn)的底線在哪？

樓市維穩(wěn)，在不同時(shí)期有不同理解，在不同層級(jí)之間也有不同理解。

對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，對(duì)于樓市下行的容忍空間更小。因?yàn)?，樓市是否繁榮，不僅直接關(guān)乎房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效用，而且直接影響到賣地收入的多少。

當(dāng)一眾城市賣地收入占到財(cái)政收入的一半以上時(shí)，就不難明白，為何樓市稍有風(fēng)吹草動(dòng)，地方都會(huì)第一時(shí)間出面維穩(wěn)。

前不久，有地方開發(fā)商因降價(jià)被約談；

上周，以山東菏澤為代表的三四線城市率先公開取消樓市限售，廣州則松綁公寓限購(gòu)。

還有不少城市以搶人大戰(zhàn)之名，悄悄放開限購(gòu)門檻，這無(wú)不是地方為樓市維穩(wěn)所做的努力。

對(duì)于更高層級(jí)來(lái)說(shuō)，問(wèn)題就完全不一樣。

樓市的重要性，不在于土地財(cái)政，而在于穩(wěn)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力。樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)，不在于房?jī)r(jià)下行，而在于居民債務(wù)及其背后的金融風(fēng)險(xiǎn)。

所以，在中央層面，樓市調(diào)整，只要不影響房地產(chǎn)投資增速，不對(duì)經(jīng)濟(jì)形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩(wěn)定，就不會(huì)輕易訴諸刺激措施。

所以，不到關(guān)鍵時(shí)刻，更高層面可以容忍樓市調(diào)控的局部松綁，但不會(huì)輕易大放水刺激經(jīng)濟(jì)，也不會(huì)輕易啟動(dòng)樓市來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。

03

新一輪大漲？

維穩(wěn)不等于樓市就沒(méi)了危險(xiǎn)，政策寬松也不等于樓市就能迎來(lái)上漲。

對(duì)歷史有所關(guān)注的人應(yīng)該知道，上一輪的樓市寬松是在2014年，這一年全國(guó)大多數(shù)城市都取消了限購(gòu)，但除了深圳廈門有所動(dòng)作之外，其他城市仍舊備受高庫(kù)存之累。

直到2016年，一二線城市才開啟房?jī)r(jià)普漲行情，而三四線城市則要到2017年棚改貨幣化大肆擴(kuò)張之際。

為什么會(huì)這樣？

原因是，樓市調(diào)控是反周期性的。越是緊縮，越說(shuō)明市場(chǎng)火熱。越是寬松，越說(shuō)明市場(chǎng)存在問(wèn)題。

2014年除了北上廣深之外，全部都松綁了限購(gòu)政策，也沒(méi)見有幾個(gè)城市樓市復(fù)蘇反彈，這就是核心原因所在。

同理，這一輪越是最早放開調(diào)控的城市，越說(shuō)明樓市相對(duì)脆弱，基本面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整毫無(wú)抵抗之力。相反，如果政策一直持續(xù)加碼而房?jī)r(jià)仍舊維持在高位的，這樣的樓市才擁有較好的抗跌性。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，樓市松綁，必須大水漫灌配合。松綁只是給了更多人買房賣房的資格，至于有沒(méi)有錢買、有沒(méi)有能力加杠桿，則是另一回事，這就需要貨幣之水來(lái)配合。

可以說(shuō)，貨幣之水是源，樓市松綁是催化劑。如果沒(méi)有源頭之水，單靠催化劑無(wú)濟(jì)于事。除非源頭之水洶涌而來(lái)，經(jīng)由催化形成奔騰之勢(shì)，新一輪大漲才有可能。

所以，在樓市維穩(wěn)行情之下，在大水漫灌缺位之下，樓市維穩(wěn)行情已經(jīng)是極限，不要太早盼望新一輪大漲。