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潮來潮去

“一代產(chǎn)業(yè)，一代城”。

這句話用于描述正在高速城市化的中國(guó)再合適不過。

八十年代夯實(shí)工業(yè)基礎(chǔ)，輝煌了東三省、唐山、邯鄲等城市；九十年代改革開放，寧波、蘇錫常等外向型經(jīng)濟(jì)城市崛起；2000年后中國(guó)入世參與全球分工，東莞、佛山等制造業(yè)城市起步；

而現(xiàn)在隨著以互聯(lián)網(wǎng)為主的科技產(chǎn)業(yè)興起和工業(yè)時(shí)代降速，杭州等新興經(jīng)濟(jì)城市和以武漢、成都、西安、鄭州為首的中部城市迎來歷史機(jī)遇。

在這如火如荼的城市運(yùn)動(dòng)中，有的城市跟著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐不斷發(fā)展進(jìn)步，而有些城市則是停滯不前，錯(cuò)過時(shí)機(jī)走向衰落。最終在歷史的更替下，多方綜合，誕生了四大一線城市，北京、上海、廣州和深圳。

而在改革開放的第二乃至第三個(gè)十年，廣東充分享受到了時(shí)代發(fā)展的紅利，一省誕生了兩個(gè)超級(jí)一線城市。深圳作為時(shí)代的寵兒，集榮光于一體，備受矚目，越走越快，然而作為廣東老大哥的廣州，這幾年卻是備受質(zhì)疑。

一是去年的郵票事件。中國(guó)郵政推出了《中國(guó)GCD第十九次全國(guó)代表大會(huì)》紀(jì)念郵票一套2枚，小型張1枚。而在小型張的圖案上融入的是北京、深圳、上海和杭州的城市風(fēng)光，在如此具有象征意義的紀(jì)念郵票上，與北上深在一起的是杭州，而廣州卻缺席了。

二是房?jī)r(jià)因素。一般來講，房?jī)r(jià)可以折射出貨幣流動(dòng)偏好，是資本對(duì)于城市競(jìng)爭(zhēng)力投票的結(jié)果。而在2017年這波房?jī)r(jià)大漲中，廣州的房?jī)r(jià)無論是漲幅還是均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上北上深的腳步，還被其后的杭州反超吊打。

那么，廣州是否會(huì)真的跌落一線城市位置？廣州未來潛力如何？廣州的房?jī)r(jià)未來如何？哪的地段還可以買？這些問題就是接下來要解析的主題。

2
老大哥的失誤

廣州曾經(jīng)是一個(gè)港口城市，特別是在乾隆22年（1757年）“一口通商”后，更成為中國(guó)唯一的國(guó)際貿(mào)易中心。豐富的地域資源和國(guó)家的青睞讓廣州在南部沿海城市里成為了當(dāng)之無愧的老大哥。

然而，深圳的出世改變了這一格局。1980年，深圳有了自己的GDP1.96億，而廣州老大哥則是48.8億，為深圳的25倍；香港為350億，是深圳的178倍。

深圳毗鄰香港，本質(zhì)上是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，其實(shí)是一個(gè)因?yàn)橄愀鄱某鞘?，而且因?yàn)閲?guó)家的對(duì)外開放政策，汲取了全國(guó)的資源，成為了珠江三角洲一個(gè)全新的中心城市，一個(gè)在廣東的非廣東城市。

深圳以“學(xué)習(xí)+創(chuàng)新”的方法勤學(xué)苦練，經(jīng)濟(jì)增速越來越快，在1990年以171.7億GDP首次站在中國(guó)大陸前20榜單上，這年廣州為319.6億。

這就像在一個(gè)家庭里，大哥本來養(yǎng)尊處優(yōu)，集寵于一身，突然有一天誕生了一個(gè)小弟，小弟年輕聰明又勤奮，長(zhǎng)輩都喜歡，呵護(hù)倍增。眼看著小弟的成績(jī)不斷追上自己了，廣州大哥自知地位不保，是干瞪眼又著急。

終于在2012年，與深圳GDP相差無幾的老大哥廣州痛下決心，想好好發(fā)展一番。

然而，這又是一步錯(cuò)棋。

2012年，廣州新一輪城市總體規(guī)劃提出“1個(gè)都會(huì)區(qū)、2個(gè)新城區(qū)（南沙濱海新城、蘿崗山水新城）、3個(gè)副中心（花都副中心、增城副中心、從化副中心）”的“1+2+3”城市結(jié)構(gòu)。這是一個(gè)為收回從化、增城而做的短視的機(jī)會(huì)主義方案。

不僅如此，2013年，廣州在“1+2+3”的城市戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，又新增了9個(gè)新區(qū)，江湖人稱“遍地開花239”，而廣州要求的就是14個(gè)戰(zhàn)略平臺(tái)同步協(xié)作，“共創(chuàng)輝煌”。

要知道，一旦戰(zhàn)略規(guī)劃出臺(tái)，無論是土地資源供給還是公共財(cái)政支持都務(wù)必要跟到位。這種“攤大餅”式的城市戰(zhàn)略規(guī)劃，連中國(guó)老大哥北京都不敢這么干。北京用了多少年才把海淀、望京區(qū)發(fā)展明白，到現(xiàn)在也就是區(qū)區(qū)一個(gè)通州副中心。而廣州光副中心就3個(gè)。

事實(shí)證明，這種撒花椒面兒的戰(zhàn)略規(guī)劃造成了資源的極大浪費(fèi)，如果廣州當(dāng)年能明白單單一個(gè)CBD珠江新城6.4平方公里就用了20年時(shí)間培育的道理的話，現(xiàn)在也不至于此。

3
老大哥的反省

在2016年，經(jīng)受了挫折的廣州被深圳的各項(xiàng)指標(biāo)全線超越。失去了老大哥光環(huán)的廣州才開始痛定思痛，真正明白自己想要做什么。

畢竟作為“千年商都”，無論是地理優(yōu)勢(shì)、人口儲(chǔ)備還是經(jīng)濟(jì)底子，都是有的。只需要找到適合自己的定向發(fā)展戰(zhàn)略即可。于是老大哥從這幾年厚重的戰(zhàn)略本子上不斷翻查，終于找到了“自己的未來”。

一個(gè)“南拓戰(zhàn)略”，一個(gè)是“廣佛同城化”。

1.南拓戰(zhàn)略上，有一根尺度達(dá)到60公里直指伶仃洋的“南拓軸”。北起廣州科學(xué)城、串聯(lián)廣州國(guó)際會(huì)展中心、大學(xué)城、廣州新城、南沙新區(qū)、南沙港。應(yīng)該說這些新片區(qū)要發(fā)展的都是為了提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵性新興產(chǎn)業(yè)。

在這條軸上，南沙是廣州切入大灣區(qū)的重要支點(diǎn)，也是廣州的未來（后面著重會(huì)講到）。

2.郎情妾意的“廣佛同城化”是廣州城市競(jìng)爭(zhēng)力的另一張王牌。一方面，兩市地域相連、文化同源，佛山比較積極；另一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度互補(bǔ)，佛山工業(yè)產(chǎn)值超過廣州，而后者第三產(chǎn)業(yè)十分強(qiáng)勁。行政有界、經(jīng)濟(jì)無疆的兩市聯(lián)手后，城市GDP將超越上海成為第一，將為廣州打開的新的格局。

這兩條戰(zhàn)略才是廣州的重心，如果在早期就主動(dòng)放下姿態(tài)，承認(rèn)別人的成功，主動(dòng)伸出橄欖枝懷抱佛山，協(xié)作深圳，現(xiàn)在的成就絕不會(huì)受到廣眾非議。

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廣州樓市和潛力地段

如果有聯(lián)想能力的讀者，通過以上我對(duì)廣州城市發(fā)展的描述，心中對(duì)廣州樓市的謎題一定有了答案。

這期我不根據(jù)廣州樓市歷史周期去論述，而是把時(shí)間維度拉長(zhǎng)，從城市發(fā)展方向的角度解析廣州樓市特征。

那么第一個(gè)問題來了，廣州身為一線城市，為何常年房?jī)r(jià)被其他一線城市甩了一條街？

1.土地供應(yīng)問題。根據(jù)這些年廣州“撒胡椒粉”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，14大戰(zhàn)略平臺(tái)同步進(jìn)行需要大量的土地供給，而廣州的態(tài)度是：闖開了給。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃開發(fā)，遍地開花，城郊樓盤居多，廣州房?jī)r(jià)整體被拉低了一個(gè)檔次。

而在這樣巨量土地供給的城市中購(gòu)房，購(gòu)房者一定要找到真正有發(fā)展的地方，地段彌足珍貴。在12年“1+2+3”戰(zhàn)略發(fā)布后，很多購(gòu)房者被開發(fā)商一忽悠，跟著規(guī)劃買了房，結(jié)果配套跟不上交通跟不上，到現(xiàn)在都套在了手里，一路貶值。

2.規(guī)劃下的城中村問題。戰(zhàn)略在外拓，但卻沒把核心區(qū)的規(guī)劃做好?，F(xiàn)在廣州的老城已經(jīng)被低端批發(fā)市場(chǎng)侵蝕得無法居住，小商業(yè)也被高租金的批發(fā)檔口趕走，大批經(jīng)濟(jì)條件好的西關(guān)居民外遷，老城區(qū)日益貧民窟化。而城中村的老房子的房?jī)r(jià)也是拉低整體均價(jià)的一個(gè)重要因素。

3.城市產(chǎn)業(yè)格局問題。我在之前的文章多次提到過超級(jí)城市的“虹吸效應(yīng)”。這些年，深圳的騰飛對(duì)廣州人才的虹吸非常明顯。幸虧廣州是商業(yè)城市而不是重工業(yè)城市，不然就像天津那樣能被北京虹吸成“干尸”。深圳對(duì)廣州的虹吸，大部分帶走的是科技人才和高凈值人群。他們超強(qiáng)的購(gòu)買力轉(zhuǎn)移成了深圳房?jī)r(jià)，而不是廣州。

4.廣佛同城化問題。其實(shí)在房?jī)r(jià)層面上，廣州的高凈值人士和人才被深圳吸走，而在廣州買不起房的人群則是被佛山吸走很多，這個(gè)從佛山和廣州交界的樓盤房?jī)r(jià)居高的現(xiàn)象可以看出。在廣佛同城化戰(zhàn)略的加持下，佛山地鐵越來越多線路與廣州地鐵接駁，佛山均價(jià)才1萬多，去佛山買房的人變多了，廣州的少了，根據(jù)供求關(guān)系，對(duì)供應(yīng)量龐大的廣州來說，無疑雪上加霜。

當(dāng)然，拋開上面的因素講，廣州的越秀和天河核心區(qū)的新房房?jī)r(jià)平均也能達(dá)到7、8萬之間，這也從側(cè)面反應(yīng)出，廣州目前核心資源高度集中，城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)差非常大的現(xiàn)象。

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廣州購(gòu)房的潛力地段

上文講到，廣州未來發(fā)展的潛力和規(guī)劃下的樓市特征，這個(gè)概念和重慶的樓市有些相似，那么購(gòu)房者選擇地段就是重中之重。

1.中長(zhǎng)期投資，以南沙為主，新塘為輔。

（一）南拓南沙為主

廣州地處中國(guó)南方出海處、廣東省中南部、珠江三角洲中北緣，是西江、北江、東江三江匯合處，瀕臨中國(guó)南海。

講到珠江開門見山，廣州市區(qū)的珠江江景房是不可再生的稀缺自然資源，特別是朝南的江景房的價(jià)值一般是城區(qū)價(jià)值的2~3倍，是產(chǎn)生豪宅的地方，值得長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，如二沙島和臨江大道等。

再接著看看廣州相鄰四方，廣州東連博羅、龍門兩縣，西鄰三水、南海和順德，北靠清遠(yuǎn)市區(qū)和佛岡縣及新豐縣，南接?xùn)|莞市和中山市，隔海與香港、澳門相望，歷史稱廣州是中國(guó)的“南大門”。

廣州北邊花都與清遠(yuǎn)是山地相連，東北從化高山天堂峰山脈與惠州龍門相連，東邊增城羅浮山與惠州博羅相隔，東南邊增城新塘與東莞相連，西邊緊靠佛山，沒有發(fā)展的余地了。

所以，廣州的發(fā)展最佳選擇向南為發(fā)展主力的是地理狀況所決定的。而在向南為主的戰(zhàn)略支點(diǎn)上，則是我在上文提到的戰(zhàn)略重點(diǎn)—南沙。

選擇南沙作為廣州的戰(zhàn)略要地有幾個(gè)原因。

1.南沙是廣州唯一一個(gè)可以切入粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略新區(qū)，因?yàn)樗乩砦恢檬谴鬄硡^(qū)的幾何中心，有廣闊的發(fā)展腹地，陸地和海洋及港口都有侍開發(fā)，一張白紙好畫圖。

2.南沙港所在的龍穴島，與深圳寶安機(jī)場(chǎng)，隔河相望，最近的地方只有8公里的直線距離，如果在這個(gè)水域修一座橋，解決了南沙的機(jī)場(chǎng)問題，而且可以和空港新城、海洋新城，東莞的濱海灣新區(qū)貫通，實(shí)現(xiàn)資源的充分流動(dòng)。

3.大灣區(qū)灣區(qū)定位為全球金融科創(chuàng)中心，而在以商業(yè)產(chǎn)業(yè)為主的廣州需要更多的學(xué)習(xí)和借鑒。而南沙天生的地理位置是深圳高新產(chǎn)業(yè)沿溢的良好標(biāo)的。

而在未來，南沙可能面臨兩種結(jié)局。

一種可能是南沙成為廣州的火車頭，代表廣州參與環(huán)伶仃洋灣區(qū)的大合唱，投入巨資后獲得巨大發(fā)展，其GDP和稅收引領(lǐng)廣州至大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。

另一種可能則是南沙成為深圳的后花園，由于其功能、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和體量只配成為以香港-深圳為軸心的“環(huán)伶仃洋產(chǎn)業(yè)協(xié)作區(qū)”的一個(gè)功能性組團(tuán)，成為一個(gè)在廣州的非廣州城市。

現(xiàn)在來講，南沙要真正實(shí)現(xiàn)廣州副中心職能，變成灣區(qū)中心之一。一是依靠廣州加大地鐵、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施投入，筑好巢。二是依靠中央灣區(qū)政策吸引香港人流物流資金流，引來鳳。三是提升南沙政府服務(wù)意識(shí)，對(duì)標(biāo)國(guó)際打造自貿(mào)港，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。

而且南沙目前的鐵地和城軌還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有加快南沙地鐵建設(shè)密度，待22號(hào)線開通會(huì)吸引廣州本地人大量進(jìn)入。并加強(qiáng)與中山和東荒的地鐵對(duì)接。城市開發(fā)，地鐵和城軌應(yīng)先行。這樣就能帶動(dòng)廣州市區(qū)和中山、東莞、深圳香港的人流和資金流進(jìn)入南沙。

只有加速南沙的發(fā)展壯大，廣州的核心地位就會(huì)不斷加強(qiáng)。所以說，廣州發(fā)展前景應(yīng)于南沙為主。

(二)東進(jìn)新塘為鋪

從廣州中心珠江新城出發(fā)30公里便到新塘，新塘是廣州東進(jìn)的橋頭堡。

廣深港高科技走廊是大灣區(qū)的黃金走廊，新塘是重要節(jié)點(diǎn)，所以新塘正在加速投入地鐵和城軌交通框紐中心的建設(shè)，而且不限購(gòu)，中長(zhǎng)期投資前景看好!

但由于新塘緊靠著東莞的麻涌和中堂，所以廣州東進(jìn)空間和地盤都很有限，沒有廣闊的施展空間，所以說廣州東進(jìn)為輔。

2.投資兼自住買珠江新城和越秀學(xué)區(qū)房是好的選擇

天河區(qū)是廣州的第一經(jīng)濟(jì)大區(qū)，珠江新城是廣州的CBD和城市客廳，是廣州市的核心資產(chǎn)，地段、環(huán)境、交通和市政配套都是一流的。

廣州核心地段珠江新城的房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)大陸四個(gè)一線城市中是最低的，也是最穩(wěn)定的。按城市發(fā)展趨勢(shì)會(huì)逐漸向北京、上海和深圳看齊，前景看好。

房?jī)r(jià)的價(jià)值，主要體現(xiàn)在地段和交通，但還有一個(gè)很重要的價(jià)值因素就是學(xué)位。

買房就是買城市的發(fā)展?jié)摿秃⒆拥陌l(fā)展前景。為了孩子的前途，學(xué)區(qū)房比其它方面顯得更加重要。

廣州是文化之城，也是全國(guó)的教育強(qiáng)市。越秀區(qū)雖然面積只有33.80平方公里，人口卻有115萬多人。最主要的因素越秀區(qū)是廣州教育資源最優(yōu)秀的城區(qū)，有眾多名牌高質(zhì)量的小學(xué)和中學(xué)。在廣東省排行第一的教育強(qiáng)區(qū)。

所以，雖然越秀區(qū)較舊和小，但其含金量和珠江新城相差不遠(yuǎn)。這二個(gè)地段是廣州市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，這是城市核心資產(chǎn)所在。

隨著人們對(duì)教育的重視和投資，越秀區(qū)投資和自住價(jià)值前景看好。

3，廣州房?jī)r(jià)對(duì)比走勢(shì)的啟發(fā)

一手新房由于限價(jià)因素，所以二手房交易數(shù)據(jù)顯得更加靠譜。

2018年9月廣州最新二手房每平方米均價(jià)數(shù)據(jù)

綜合全市9月份二手房均價(jià)每平米33651元，環(huán)比跌—1.06%，與去年同比微漲5.42%收窄了。

從上列數(shù)據(jù)和廣州的南北走向形狀結(jié)合起來分析，可以得幾個(gè)有特點(diǎn)的房?jī)r(jià)走向。

其一是廣州房?jī)r(jià)梯度落差十分明顯。

1.以廣州中心天河區(qū)CBD珠江新城核心為園心半經(jīng)50公里畫圓，向南和向北約15公里為一個(gè)梯度房?jī)r(jià)減弱。最高為核心越秀學(xué)區(qū)房和珠江新城，為一級(jí)梯度。

2，第二梯度的為距核心15公里左右的海珠區(qū)和荔灣區(qū)。

3，第三梯度是距核心30公里左右的番禺區(qū)、白云區(qū)和黃浦區(qū)。

4，第四梯度是離核心45公里左右的南沙。

5，第五梯度的是距核心50公里以上至75公里的遠(yuǎn)郊區(qū)，花都和增城每平方米均價(jià)14473元~16681元。從化距離珠江新城75公里距離為最遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)每平方12093元也是最低的。

其二，廣佛同城聯(lián)動(dòng)效應(yīng)大，廣州與佛山交界處核心房?jī)r(jià)外溢大，房?jī)r(jià)較高。番禺比黃埔房?jī)r(jià)要高。

其三，廣州城區(qū)房?jī)r(jià)向山區(qū)方向減弱，北邊向清遠(yuǎn)、東北向惠州龍門和博羅方向減弱。如從化、花都、增城等。

廣州面積很大7434平方公里，相當(dāng)于三個(gè)半深圳大，2017年常住人口1449.84萬，并不是什么地方買房投資都是大賺的，如從化、花都、增城北部、投資價(jià)值較低，須謹(jǐn)慎之。