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3月31日下午，中國樓市再響驚雷！

有史以來力度最大的樓市調(diào)控來了，這次是海南省，擺出了壯士斷腕的決絕態(tài)度。

之所以說“力度最大”，是因為：假如你不是海南省戶籍，你（包括你的家庭）只能在海南購買一套房子，首付比例不得低于70%；如果在三亞、?？凇偤５瘸鞘匈徺I，你必須提供一名家庭成員“在海南省累計60個月”的社保證明或者個稅證明，而且你買的房子（全省范圍內(nèi)）“自獲得產(chǎn)權證之日起5年內(nèi)”禁止轉(zhuǎn)讓（其中禁售5年也包括擁有海南戶籍的購房者）。

而且“五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣”建設的商品住宅，外地人不能買。商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；調(diào)整備案價格的須重新備案。

限購1套+70%首付+5年社保+5年禁售！

中國還有一個地區(qū)的樓市調(diào)控達到過如此嚴厲程度嗎？恐怕沒有了。

海南省出臺的文件是“關于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知”（上圖），編號是“瓊建房〔2018〕81號”，聯(lián)合簽署文件的部門包括：海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、國土資源廳、地方稅務局、物價局、社會保險事業(yè)局、中國人民銀行?？谥行闹小?/p>

與此同時，一份名為“關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見”的文件（下圖），也面向公眾發(fā)布，編號是“瓊建房〔2018〕80號”，也是由多個部門聯(lián)合簽署的。其中80號文件，構成了81號文件的基礎。

除了上述限購、限貸、限售等政策外，這兩份文件還公布了一系列海南住房新政。比如80號文件給出了海南省未來一段時間的住房政策基調(diào)：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，

按照本省居民的基本性需求由政府來保障，

投資性需求靠制度來限制，

省外享受性需求由市場來調(diào)節(jié)的思路，

進一步完善住房保障和供應體系。

按照這個規(guī)定，海南把外省人到海南買房視作“省外享受性需求”，確定“市場來調(diào)節(jié)的思路”。

80號文件還這樣定義“面向省外需求的房地產(chǎn)市場”：

1、高品質(zhì)開發(fā)。繼續(xù)落實“兩個暫停”政策，逐步減少面向省內(nèi)外居民銷售的商品住宅開發(fā)量，進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構、產(chǎn)品結(jié)構、租售結(jié)構，嚴控低端供應，完善配套設施，提升開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2、嚴格執(zhí)行海南省總體規(guī)劃，從規(guī)劃源頭控制好房地產(chǎn)開發(fā)邊界和空間布局，加強對海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、各類保護區(qū)等重點區(qū)域開發(fā)的規(guī)劃管控。嚴格實行商品住宅年度建設指導性計劃和用地計劃管理。

3、永久停止四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣（五指山、保亭、瓊中、白沙）開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，按照相關處置方案規(guī)定，妥善解決存量商品住宅用地處置問題。

在2017年，海南還先后出臺政策，宣布：第一，全省海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發(fā)商品住宅；第二，嚴禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅；第三，嚴禁以產(chǎn)權式酒店名義變相開發(fā)商品住宅，停止產(chǎn)權式酒店項目規(guī)劃報建審批；第四，停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。

總之，海南儼然一副“跟房地產(chǎn)徹底決裂”的樣子。

那么問題來了：為什么？將帶來哪些影響？

海南在產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)開發(fā)上的重大轉(zhuǎn)折，跟2017年8月10日至9月10日，中央第四環(huán)境保護督察組對海南省開展環(huán)境保護督察并形成督察意見，有著密切關系。根據(jù)環(huán)保部官網(wǎng)上公布的“中央第四環(huán)境保護督察組向海南省反饋督察情況”，海南在涉及房地產(chǎn)、環(huán)保方面的問題有：

海域岸線自然生態(tài)和風貌破壞明顯。沿海市縣向海要地、向岸要房等情況嚴重，對局部生態(tài)環(huán)境造成明顯影響或破壞。

房地產(chǎn)和養(yǎng)殖等違法違規(guī)項目侵占海岸帶，占用大量優(yōu)質(zhì)岸線資源，而在海岸帶開發(fā)過程中，相關市縣政府違規(guī)越權審批問題突出。環(huán)境基礎設施建設滯后，一些市縣生活垃圾大量堆存，臭氣彌漫，滲濾液直排，群眾反映強烈。

督察要求，海南省要堅守生態(tài)紅線，遏制房地產(chǎn)過度開發(fā)和海水養(yǎng)殖無序發(fā)展對海域岸線的生態(tài)破壞。

隨后，海南省結(jié)合環(huán)境督查結(jié)果，以及中央對樓市的要求，對房地產(chǎn)政策進行了全面調(diào)整。 

這些措施將如何影響海南樓市？

應該說，最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，海南樓市的需求量、供應量都將大量萎縮。短期來看，對海南經(jīng)濟、海南樓市構成較大利空，會導致成交量銳減。但從長期看，對海南經(jīng)濟的影響將是正面的，海南將騰出更大空間來保護環(huán)境、改善環(huán)境，讓旅游業(yè)邁上新臺階。

2018年4月13日，海南將迎來建省、建特區(qū)30周年，預計中央將給海南送上新的政策利好。在這個大喜日子到來前夕，海南通過“最強樓市調(diào)控”，跟“舊的房地產(chǎn)現(xiàn)狀”做了一個了斷。

未來，海南將走上更加健康、可持續(xù)的發(fā)展道路。對此，我們應該給海南省點贊！

雖然海南樓市在交易、價格上或?qū)簳r進入寒冬，但購買了海南配套好的一線海景住宅的人，可以安心長線持有，因為這種產(chǎn)品是稀缺的。海南無論是旅游還是外銷樓盤，都將走上高端路線。

只是，海南的中介行業(yè)、開發(fā)商，將有一段苦日子過了！

最新補充：

根據(jù)海南當?shù)孛襟w的最新報道，上述提到被限售、限購的住房范圍比較大，包括：包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產(chǎn)權式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

要求提供5年社保的城市包括“?？凇⑷齺?、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙”，其中后面4個城市的房子已經(jīng)完全禁止外地人購買。 

《通知》印發(fā)后新購買的住房，包括本省戶籍居民家庭、非本省戶籍居民家庭，以及企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，自取得不動產(chǎn)權證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?！锻ㄖ酚“l(fā)前已購買的住房，不受新政策影響，按省住建廳等單位《關于限制購買多套商品住宅的通知》（瓊建房〔2017〕96號）及市縣政府有關住房限制轉(zhuǎn)讓規(guī)定執(zhí)行