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上海的魔方公寓，長租公寓模式的一種。既是住所，又強(qiáng)調(diào)社交。一些住客下班后在公寓公共活動(dòng)區(qū)內(nèi)聊天。新華社發(fā)

萬科泊寓佛山祖廟店，租戶以祖廟板塊內(nèi)工作的單身白領(lǐng)、年輕情侶為主。南都記者 鄭仲 攝

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。報(bào)告中明確提出的“租購并舉”，針對(duì)的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)，凸顯了房屋租賃市場的重要性。

受租購并舉政策的紅利影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足長租公寓領(lǐng)域搶占市場先機(jī)，支付寶、京東等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)入租賃市場，北京、成都、廣州等城市也相繼出臺(tái)相關(guān)政策，引入住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。在此背景下，共享家居等新行業(yè)商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生，消費(fèi)者關(guān)于租房的體驗(yàn)與買房的心態(tài)也悄然發(fā)生改變。

“對(duì)現(xiàn)有租賃市場來說，大部分資本只是介入這個(gè)服務(wù)，并未涉及供需。”面對(duì)各方資本涌入租賃藍(lán)海，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，在租售比如此懸殊的市場大環(huán)境下，如果房屋供應(yīng)量不增加，對(duì)于租賃市場的影響就不會(huì)太大。未來租賃市場調(diào)控的核心依然在土地與房源供應(yīng)。

市場新主體

長租公寓：房企爭搶萬億元蛋糕

兩年前，25歲的何明坤第一次來到廣州。人生地不熟，朋友推薦下，他在員村二橫路附近的城中村落腳?？拷罔F，方便找工作，他接受了1800元的月租費(fèi)用。和所有城中村一樣，各種線路交纏一起蓋過小巷細(xì)長的天空，水果店、小飯館、配鎖攤等遍布街道兩旁。

“周邊環(huán)境不好，早上不用調(diào)鬧鐘，都會(huì)被各種狗叫、雞叫吵醒，夜晚大排檔的吆喝聲也讓人沒辦法早睡。”住了一年后，何明坤從城中村搬出來租下了附近小區(qū)的房屋，綠化好，安全清凈。但一段時(shí)間后，他發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)小區(qū)里都是老人帶著小孩的身影，“居住環(huán)境感受不到絲毫年輕人的活力。”今年9月，何明坤選擇了來廣州后的第三次搬家——— 住進(jìn)長租公寓。

有人中意城中村的便利和低租金，也有人青睞長租公寓的居住品質(zhì)和社交屬性。龍湖冠寓廣州店店長項(xiàng)磊向南都記者表示，租客以白領(lǐng)為主，很多人以前居住過城中村和傳統(tǒng)小區(qū)房后，開始租住長租公寓。領(lǐng)包入住的配套設(shè)施、精致美觀的裝修及共享休閑場所，使長租公寓在年輕群體中富有極大的競爭優(yōu)勢。

“目前長租公寓市場處于良性競爭狀態(tài)，許多企業(yè)切入到市場中來，搶占先機(jī)。”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員龍斌向南都記者表示，由于市場需求量巨大，公寓市場依然是一片藍(lán)海。東方證券研究報(bào)告稱，目前我國租賃人口約為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前租房人口占城鎮(zhèn)常住人口的21%。

全國排名前三十的開發(fā)商約有三分之一已進(jìn)入市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等。冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，截至10月底，冠寓已完成了包含北上廣深等14個(gè)城市的進(jìn)駐，龍湖集團(tuán)現(xiàn)已將長租公寓定位為繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大主航道業(yè)務(wù)進(jìn)行投資和布局。

為什么曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢的房地產(chǎn)商，進(jìn)軍租賃新市場做起長線生意？冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，冠寓是龍湖應(yīng)時(shí)而生的品牌，長租公寓政策紅利是最大的機(jī)遇。國家租購并舉的調(diào)控及法律規(guī)范，鼓勵(lì)了當(dāng)前大量開發(fā)商企業(yè)進(jìn)入到廣袤的租住市場。

對(duì)于市場需求而言，一線及部分二線城市中，房屋租賃的供需矛盾依然突出。傳統(tǒng)租賃市場依然侵占了95%的市場租住需求，而面對(duì)年輕人對(duì)居住環(huán)境及社群品質(zhì)很強(qiáng)的消費(fèi)升級(jí)意愿，卻沒有足夠的供應(yīng)。

“租客集中在18-35歲年齡段，每周都有三四天在公共空間聚會(huì)聊天、看電影。”今年9月入住冠寓的李文怡最看重的就是公寓的社交屬性，公共區(qū)域有健身房、桌球室、休閑餐吧等，極大豐富了業(yè)余時(shí)間，“很多人成為了好朋友，甚至還成就了美好的戀情。”

“冠寓當(dāng)前經(jīng)營資金以集團(tuán)投入為主，資金獲取成本較低僅占4.7%。”冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，冠寓的收入并不全靠租金，在回報(bào)和利潤方面將聚焦于資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值，打造長租公寓與聯(lián)合辦公、配套商業(yè)小綜合體的結(jié)合，整合城市資源將更多生活場景轉(zhuǎn)化為消費(fèi)場景，拓展其他增值服務(wù)。

傳統(tǒng)開發(fā)商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方、YO U +等。問及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與之相比的優(yōu)勢，冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，一是背靠龍湖集團(tuán)，具有強(qiáng)烈的品牌效應(yīng)；再者，集團(tuán)有獨(dú)立招標(biāo)采購體系，成本低且供貨速度快，在公寓裝修及運(yùn)營上有著質(zhì)量的把控和保證；在布局方面，多年地產(chǎn)的沉淀不僅有低成本融資能力，并且對(duì)城市狀況有非常詳盡的了解，積極匹配城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與功能規(guī)劃，深耕城市人群特性開展業(yè)務(wù)。

在未來的具體運(yùn)營上，冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2017年是冠寓元年，年底將完成布局16城、開業(yè)逾1.5萬間的計(jì)劃，在三年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)20億元營收的目標(biāo)。

租房新方式

信用租房：阿里京東百度推免押金

在北京工作的王詩雨有過一段不愉快的租房經(jīng)歷。

今年研究生畢業(yè)的她，曾在一家租房中介手中，通過“押一付三”的方式租下豐臺(tái)區(qū)里一小區(qū)的主臥。盡管合同上白紙黑字寫著“到期退還押金”，但當(dāng)租賃合同到期時(shí)，中介卻聲稱“想退押金，必須尋到下一個(gè)租房者”。不斷的爭論與商討，中介始終不履行合約并惡言相向的態(tài)度讓王詩雨失望不已。

“‘押一付三’是為了防止租客反悔不租，為什么現(xiàn)在成為了中介挾以侵權(quán)的手段？”與王詩雨經(jīng)歷類似，很多租房者對(duì)傳統(tǒng)房屋中介喪失信心。但隨著近年來不少互聯(lián)網(wǎng)巨頭涌入租房領(lǐng)域，默認(rèn)“押一付三”的付款方式被悄然改變，“押零付一”的信用租房時(shí)代開啟，用戶憑借信用便可減免押金，按月交租。

目前，京東白條、支付寶和百度金融都紛紛進(jìn)入信用租房領(lǐng)域。10月，支付寶宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市率先推廣信用租房，芝麻信用分達(dá)到650分以上，選擇免押金專區(qū)房源即可免去租房押金。不僅在支付寶平臺(tái)上信用好的用戶可以免押金，螞蟻金服也將信用能力開放給傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，讓中介據(jù)此評(píng)估租戶信用水平，決定是否為用戶提供免押金租房等服務(wù)。

房源不真實(shí)、“付三押一”造成的資金壓力、任意漲租等，是租房行業(yè)多年存在的用戶痛點(diǎn)?！侗本┣嗄耆瞬抛》壳闆r調(diào)研報(bào)告》顯示，約73.7%的受訪者表示在租房過程中遇到過權(quán)益受損的情況。虛假房源、高昂的中介費(fèi)、房東違約以及一些霸王條款，給租房者帶來不好的體驗(yàn)。

螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博向南都記者表示，支付寶的母公司螞蟻金服在互聯(lián)網(wǎng)實(shí)踐中積累的實(shí)名認(rèn)證、移動(dòng)支付、信用體系、消費(fèi)金融等多維能力，可以為租房行業(yè)提供解決用戶痛點(diǎn)的新思路、新方法，這是推出“信用免押金”租房模式的初衷。

“比如電子合同可以借助支付寶的實(shí)名認(rèn)證和支付能力，免押金和信用檔案可以借助芝麻信用的信用體系，而按月交租的背后其實(shí)是房租分期，可以借助螞蟻金服的金融解決方案。”王博說。

南都記者了解到，信用租房能夠在租房合同簽訂后，基于各方的履約記錄，形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛護(hù)房源，按時(shí)交租，誠實(shí)守信等行為都有助于信用積累；惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會(huì)影響其信用評(píng)估。在一定程度上，信用租房模式避免了黑中介的多種問題。

支付寶目前接入的合作方以連鎖品牌公寓魔方公寓和服務(wù)商蘑菇租房等，其中通過服務(wù)商接入了近百家品牌公寓，比如w elike、朗筑公寓等。王博表示，支付寶平臺(tái)上目前房源總量有100萬左右，此前上海試運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，有80%的用戶選擇了房源占比只有15%的信用免押金方式，這為他們將信用租房升級(jí)為支付寶長期業(yè)務(wù)打下了信心。

對(duì)于剛畢業(yè)的年輕人而言，信用租房模式也緩解了很大的資金壓力。王詩雨告訴南都記者，租一套月租3500元的公寓，如果選擇“押一付三”的房東直租模式，第一次就得支付14000元費(fèi)用。“如果選擇房屋中介，還得在這個(gè)基礎(chǔ)上交中介費(fèi)。但押零付一，只需要支付3500元，一下子可以節(jié)省1萬多元。”

對(duì)于租戶而言，真房源可月付，選擇信用好的公寓平臺(tái)可以避免被騙，是支付寶信用租房的優(yōu)勢。“目前只與品牌公寓合作，靠信用免押金的房源還是太少。以楊浦區(qū)為例，支付寶租房上只有8套房源免押金出租。”從事建筑設(shè)計(jì)工作的謝馳原在上海已有三年租房生活，與其他對(duì)接個(gè)人房東的傳統(tǒng)中介平臺(tái)相比，同一地區(qū)房源選擇太少是他不使用支付寶租房服務(wù)的主要原因。

談及未來的發(fā)展，王博向南都記者透露，支付寶免押金租房正處于起步階段，目前正陸續(xù)和中國放心公寓聯(lián)盟中近300家品牌公寓商戶洽談合作，爭取再接入兩三百萬間公寓房源。將模式逐步完善后，會(huì)接入傳統(tǒng)中介房源。“租房行業(yè)一直是線下的傳統(tǒng)行業(yè)，以往租房平臺(tái)更多是廣告形式，未來傳統(tǒng)中介和C2C的房源如何按照真房源的方式管理，還需要我們做大量的調(diào)研溝通工作。”

行業(yè)新商機(jī)

共享家居：茶幾月租最低12元

租賃市場的藍(lán)海，也改變了一位年輕人的人生軌跡。大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入工信部工作，短短5年被破格提拔為副處級(jí)干部，李穎的仕途在旁人看來一帆風(fēng)順。但工作9年之后的2015年，他做了一個(gè)讓人吃驚的決定，離開體制，自主創(chuàng)業(yè)。

李穎的家鄉(xiāng)江西贛州擁有南方最大的家具生產(chǎn)基地南康家具城，身邊很多親戚都從事家具生產(chǎn)。當(dāng)前家居、家具市場的萬億級(jí)容量以及逐年上升的增長率讓李穎看到潛在的巨大商業(yè)前景。

今年7月，一家互聯(lián)網(wǎng)共享家居平臺(tái)抖抖家居完成由美國納斯達(dá)克上市公司航美傳媒聯(lián)合創(chuàng)始人提供的300萬元天使輪融資。自認(rèn)“天生創(chuàng)業(yè)者”的李穎在歷經(jīng)了三次創(chuàng)業(yè)后，進(jìn)軍顛覆傳統(tǒng)的家具市場———共享家居，成為共享家居市場家具租賃賽道上先行者中的一員。

“國家推行租購并舉政策及環(huán)保理念的支持，年輕租房人群對(duì)生活品質(zhì)要求提高的期望以及現(xiàn)實(shí)租房遇到的家具老舊、購買成本高的消費(fèi)痛點(diǎn)，這些都促成了我們創(chuàng)辦共享家居項(xiàng)目。”抖抖家居的合伙人王楊告訴南都記者，項(xiàng)目與租房市場的發(fā)展密不可分。

奉行“隨便用、隨時(shí)退、沒責(zé)任”品牌理念的抖抖家居9月正式上線，對(duì)初創(chuàng)型企業(yè)和租房用戶提供按月租賃家具服務(wù)。數(shù)據(jù)表明，抖抖家居的有贊商城上線半個(gè)月，銷售已達(dá)200多單。

用戶在抖抖家居平臺(tái)上挑選家具，在線支付租金后，由平臺(tái)進(jìn)行家具運(yùn)送、安裝服務(wù)。市面上價(jià)格千元左右的1.5米床，在抖抖平臺(tái)上租賃月付約40元，租用時(shí)長可選3個(gè)月至3年，租金隨租期增長有相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，若租期超過3年，家具將贈(zèng)送給用戶不再收回。“北歐簡約茶幾”這款產(chǎn)品，月租只需12至16元，租賃周期為1-36個(gè)月不等。

王楊向南都記者表示，抖抖家居不設(shè)實(shí)體店，租賃工作在線上完成。根據(jù)下單情況從家具廠商發(fā)貨，省去了家具購置、庫存租房等高價(jià)成本。用戶租用完畢后，家具將被回收至廠家進(jìn)行翻新維修，投入下一輪租賃。除了實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈及金融分期公司的合作，還與鏈家、我愛我家、蛋殼公寓、優(yōu)派（資料、團(tuán)購、論壇）公寓等達(dá)成戰(zhàn)略合作。

房屋是租來的，但生活不是。未來，抖抖家居還將會(huì)擴(kuò)大品類，完成年輕人對(duì)消費(fèi)升級(jí)的需求。“我們將會(huì)加入家電、按摩椅、跑步機(jī)、大型綠植等共享業(yè)務(wù)。”王楊相信，以后將形成一個(gè)大家居租賃平臺(tái)，解決租房時(shí)代下的用戶痛點(diǎn)。

消費(fèi)新觀念

租房結(jié)婚：“沒有房子就嫁了”

來到上海工作的第四年，張可忻選擇今年4月與男友結(jié)婚，婚房是長寧區(qū)江蘇路的一間約70平方米的公寓。

靠近市中心，交通便利，15樓的陽臺(tái)可以俯瞰上海的繁華夜景，這間房屋滿足了這對(duì)新婚夫婦居住的所有條件。唯一遺憾的，這是一間租來的房。

雖然經(jīng)常笑言“沒有房子就嫁了”，但對(duì)于張可忻而言，在上海買房存在很多現(xiàn)實(shí)困難。大城市房價(jià)高、落戶難，是擺在這些年輕人面前的首要難題。“不過從生活品質(zhì)上而言，租房居住比買房住高很多。”張可忻說，像婚紗一樣，租的婚紗可能比買的會(huì)更有機(jī)會(huì)穿上更美、更貴的。

不想過早背負(fù)房貸壓力、不愿舍棄居住在市中心的便利條件加之越來越多的租房紅利政策興起，很多在大城市生活的年輕人開始慢慢傾向于租房居住。

11月開始，包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調(diào)控，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。累計(jì)年內(nèi)1-10月，全國發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次。

不僅是租房政策的鼓勵(lì)，房貸也不再只是買房專用，租房也可以貸款了。近期，中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行等銀行接連布局住房租賃市場，與開發(fā)商簽訂協(xié)議，聯(lián)合長租房源，在深圳率先開始租房貸款業(yè)務(wù)，租房貸款額度可達(dá)100萬元。

在我國住房供應(yīng)體系中，租賃市場是一個(gè)明顯的短板。談及建立租購并舉的住房制度對(duì)于發(fā)展住房租賃市場的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，不僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

租房短板如何補(bǔ)上？龍斌表示，增加土地供應(yīng)、壯大市場主體，穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強(qiáng)權(quán)益保障都是方法。張大偉分析，未來主要有兩個(gè)方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，北京、上海等城市響應(yīng)積極；另外一類是針對(duì)租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。到目前為止已有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城（資料、團(tuán)購、論壇）市發(fā)布了政策內(nèi)容，用以保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

“現(xiàn)在很多企業(yè)與銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具，押金信用，與租賃房源升級(jí)。但所有的資本方對(duì)現(xiàn)有租賃市場來說，大部分只是介入這個(gè)服務(wù)，包括像支付寶及京東這類平臺(tái)，其實(shí)并沒有涉及供需。”張大偉告訴南都記者，在租售比如此懸殊的市場大環(huán)境下，如果房屋供應(yīng)量不增加，對(duì)于租賃市場的影響就不會(huì)太大。

租賃新政策一定程度上可以保護(hù)無力購房的租戶，但在房價(jià)上漲過程中，租戶也經(jīng)常處于選擇購房的等待過程中。“增加供應(yīng)，包括北京都在增加租賃土地供應(yīng)，但形成房源依然需要一定時(shí)間。未來租賃市場調(diào)控的核心依然在土地與房源供應(yīng)。”張大偉說。

目前租購并舉政策的實(shí)施仍在起步階段，龍斌表示，各種政策的效果依然要看實(shí)際落地執(zhí)行情況。租房市場受傳統(tǒng)的購房思想制約，不可能讓消費(fèi)者馬上由買房心理轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?，但隨著政策的調(diào)控及各方努力，這是一個(gè)值得期待的轉(zhuǎn)變趨勢。