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 2017樓市的關(guān)鍵詞是什么？房住不炒——房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。為什么是這句話，因?yàn)橹袊?guó)樓市的本質(zhì)，是政策。決定樓市走向的根本，是政策。如果拋開政策，中國(guó)樓市是最難解釋的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一。

為了落實(shí)房住不炒政策，前兩天剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用了較大篇幅來(lái)闡述，原文如下：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)行差別化調(diào)控。

我們來(lái)具體分析一下：

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這句話是十九大報(bào)告的原文照抄，當(dāng)時(shí)十九大報(bào)告提出來(lái)的時(shí)候，是非常吸引眼球的，核心就在于“多主體供應(yīng)”幾個(gè)字。眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)用地是政府壟斷供應(yīng)的，供應(yīng)主體單一，市場(chǎng)失靈，土地價(jià)格形成機(jī)制無(wú)從談起。這些年大家都在說(shuō)房?jī)r(jià)漲得快，漲得太多，其實(shí)房?jī)r(jià)沒(méi)漲，漲的是地價(jià)。任志強(qiáng)在一次講話里提到，刨掉地價(jià)，中國(guó)的房?jī)r(jià)便宜的要死。所謂的炒房，其實(shí)是炒地，炒地最大的受益者就是地方政府，因?yàn)橘u地的錢都?xì)w他了。因此說(shuō)土地供應(yīng)沒(méi)有打破壟斷，中國(guó)的地價(jià)就只會(huì)上漲，房?jī)r(jià)當(dāng)然也會(huì)隨之上漲。香港就是這樣，香港政府壟斷了土地，最終導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)奇高，百姓居住條件奇差，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本也奇高。

此次會(huì)議重申這一條，有什么意義呢？其實(shí)沒(méi)多大意義。打破壟斷談何容易？況且這關(guān)乎政府自身最大的財(cái)政來(lái)源，誰(shuí)也擔(dān)不起這個(gè)責(zé)任。因此這句話日后肯定會(huì)多次出現(xiàn)，但并不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的舉動(dòng)，除了政府壟斷供應(yīng)，我實(shí)在想不出還有什么主體能有土地賣給開發(fā)商，這是中國(guó)的制度環(huán)境決定的。

要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這句話才是今年會(huì)議的重點(diǎn)，也就是說(shuō)，2018年各地會(huì)大搞長(zhǎng)租房，會(huì)成為地方政府的政績(jī)工程，至于怎么搞，現(xiàn)在還沒(méi)有頂層設(shè)計(jì)，各地自己摸石頭。前幾天建行出臺(tái)過(guò)一個(gè)支持長(zhǎng)租房建設(shè)的文件，大意是建行成立租賃機(jī)構(gòu)，向社會(huì)征集長(zhǎng)租房源，然后再租給用戶，同時(shí)為長(zhǎng)租用戶提供租金貸款支持。這是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，今后長(zhǎng)租房的運(yùn)營(yíng)主體，可能就是央企，包括銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)租房變現(xiàn)慢，利潤(rùn)率低，資金占用大，但收益穩(wěn)定，一般的民企估計(jì)興趣也不大。

長(zhǎng)租房能在多大程度上緩解中國(guó)樓市的痛點(diǎn)，現(xiàn)在還是個(gè)未知數(shù)，以寧波為例，寧波常住人口的住房擁有率可能超過(guò)80%，戶籍人口的住房擁有率可能超過(guò)100%（有很多家庭擁有多套房），真正的租賃人口其實(shí)是不多的。寧波目前的租金仍然不高，相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，租金的收益毫無(wú)吸引力，因此很多房東寧愿空著也不愿出租。在此情況下如果大量新建長(zhǎng)租房項(xiàng)目，可能會(huì)造成資源浪費(fèi)。

完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)行差別化調(diào)控。很多人對(duì)房產(chǎn)稅的出臺(tái)抱有很高期望，希望可以痛宰炒房客，逼迫他們把房子拋出來(lái)。這可能想多了，房地產(chǎn)稅的最終目的，就是單純的增加政府收入而已。如果想真正的打擊炒房客，可以征收高額的所得稅，這么多年了20%的所得稅從來(lái)都沒(méi)有真正實(shí)施過(guò)，因?yàn)橄胍３址康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮，是離不開炒房客的。

炒房客就像啤酒上的泡沫，沒(méi)有他就是一杯寡淡的水，但太多了政府也擔(dān)心，所以要調(diào)控。調(diào)控的真正目的，并非是降房?jī)r(jià)，也不是為了解決老百姓的居住問(wèn)題（限購(gòu)限貸加息更買不起了），調(diào)控的目的是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特別是金融風(fēng)險(xiǎn)。2018年的調(diào)控不放松，估計(jì)重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)金融的不放松，例如開發(fā)企業(yè)的杠桿，首付貸、消費(fèi)貸進(jìn)入樓市，假按揭等。一些限購(gòu)過(guò)頭的城市，反而在2018年會(huì)放松，任志強(qiáng)曾放言，很多城市的限購(gòu)熬不到2019年。他是知道許多地方政府的命脈的，離了房地產(chǎn)這口奶真的會(huì)很麻煩。

總體來(lái)看，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2018年可能并沒(méi)有驚喜，一些城市的成交可能不會(huì)像2017年那樣火爆，但房?jī)r(jià)波浪式上漲的體制基礎(chǔ)仍然未變。如果調(diào)控不放松，不排除房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性的回落，特別是郊區(qū)樓盤，2018年下半年或許就會(huì)有比較好的價(jià)格出現(xiàn)（但利息可能會(huì)更高）。對(duì)于打算長(zhǎng)期租房的人來(lái)說(shuō)，2018年是很值得期待的，租售并舉到底能不能舉得起來(lái)，2018年應(yīng)該就可以初見端倪了。

好奇的是，到底有多少人打算長(zhǎng)期租房呢？