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樓市是否是拐點，專家們各有看法。但從普通老百姓的切身體會看，全國房價上漲已經基本停滯，2014年基本沒有聽到漲價的聲音。這種情況下普通購房者最關心的其實并不是樓市拐點，而是很直白的兩個問題：房價還能降多少？什么時候能買房？

首先：我們看看還能不能降？還能降多少？

21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房的銷售情況不容樂觀。2014年以來21個核心城市的平均開盤認購率一直在低位徘徊，僅有臨近春節(jié)的三周因推盤很少使得認購率超過去年均值。

隨著近期樓市的降溫，開發(fā)商的資金壓力會逐漸顯現，要在“熊市”中求生存，提高資金的流轉速率至關重要，以價換量將是開發(fā)商的明智之選，先降價的開發(fā)商會在搶占市場份額上取得先機。

房企半年報壓力巨大，預計在認購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉變?yōu)榻祪r的壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨最后一搏。預計全國6月房企調整價格的數量將明顯增加

按照目前的趨勢，降價已經是必然選擇，那么會降多少？

對于開發(fā)商來說降價的極限容忍空間基本在20%左右：雖然中天城投公告稱項目測算售價降32%仍可保本，當然全國各地都有項目個案，銷售的利潤超過50%甚至更高，但這并不是行業(yè)慣例，比如北京也出現過樓面價3000元銷售單價每平米十萬的項目，這種項目成本已經接近于可以忽視。這種個案不代表市場普遍情況，目前整體行業(yè)利潤已經明顯降低，基本都在15%左右。所以開發(fā)商如果價格調整幅度平均超過20%，將全行業(yè)虧損。

對于政府能容忍多少降價？其中我們看到的最近杭州等城市政府設限降價15%不可以網簽，基本可以看到地方政府對房價的容忍度也在20%左右。

中國經濟從來沒有過完全徹底的市場經濟，政治經濟學才是中國經濟的主導。中國經濟依賴投資刺激。房地產依賴大資金，只要央行放水，水自然會去房地產。但這一次市場已經開始出現了三四線看得見的局部過剩。

一線二線城市的需求也并不剛性，相比三四線城市，一線二線房價處于高位。大部分購房者都是借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮。我們必須認識到，這是建立在購房者信心依然剛性的基礎上。因為信貸等因素出現普遍觀望，出現2008年、2011年的調整并非完全沒有可能。在2008年、2011年，一線城市也出現了20%左右的跌幅.

所以未來一二線城市因為需求依然存在跌幅很難超過20%，而三四線城市，本次調整可能將非常深。

什么時候能買房？

首先我們明確房地產肯定會經歷調整，特別是經過2012年來連續(xù)兩年的大漲，透支了的市場需要恢復。但我們更必須明確，中國房地產未來依然是經濟的重要組成部分。雖然中國城鎮(zhèn)化已經連續(xù)四年增幅放緩，但繼續(xù)上漲的趨勢不變。何況已經城市化的人口中，也有很大的改善需求。所以未來房地產在黃金十年后依然有白銀十年的發(fā)展空間。

那么什么時候能買房？其實看幾個指標：

1.信貸開始明顯寬松的時機。對于中國房地產市場來說，首套房信貸利率能夠維持在85折及以下的，房價都是上漲的。反之如果是超過85折，也就是信貸收緊的情況下，房價肯定是調整下跌的。

當然如果碰到央行大規(guī)模宣布下調準備金率和貸款利率，這種情況下房企的資金將明顯好轉，價格也將剛性。

2.房價跌幅能夠達到20%的，對于地方政府來說，土地財政受到巨大沖擊，這種情況下，救市的積極性將空前上漲。出現這種跌幅基本上政策面將寬松。

3.購房必須理性，避免追漲殺跌。對于購房者來說，在房價下調的情況下，更應該制定自己的心里價位，特別是二手房，一旦價格調整購房者減少，可選擇的余地就會多很多。這種情況下其實可以提前看房，看到合適的房源，對于自住需求來說，未來十年房價的波動周期可能都是入市的機會。