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    當(dāng)索羅斯、吉姆·查諾斯、吉姆·羅杰斯等全球投資大師齊刷刷看空中國(guó)房地產(chǎn)之際，仍有64%的中國(guó)富豪表示將房地產(chǎn)作為投資首選，這一比例已連續(xù)四年超過(guò)60%，這一數(shù)據(jù)來(lái)自胡潤(rùn)研究院《2013年中國(guó)千萬(wàn)富豪品牌傾向報(bào)告》的調(diào)查。

    巨大的信貸規(guī)模也是查諾斯等人極力看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。信貸擴(kuò)張背后，是地方政府債務(wù)以及企業(yè)債的惡性擴(kuò)張。

    有專(zhuān)家稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫何時(shí)破滅仍需時(shí)間檢驗(yàn)，但中國(guó)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)空置率危機(jī)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，作為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)物，“鬼城”正在三、四線城市蔓延。大拆大建、依賴(lài)土地財(cái)政、圈地造城、唯GDP論、土地濫用，五大關(guān)鍵詞是中國(guó)式鬼城形成的要素。

人口在增長(zhǎng)

但城市“長(zhǎng)”得更快

    在“造城”運(yùn)動(dòng)中，有兩種聲音在左右我們的想法。

    一種聲音，城市人口在瘋狂增長(zhǎng)。2012年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)有超過(guò)一半的人口生活在城市，這也是歷史上的首次。有分析人士指出，到2030年，中國(guó)城市人口將達(dá)到10億，1/8的世界人口將生活在中國(guó)的城市里。所以，他們?nèi)孕枰嗟姆孔印?另一種聲音，城市擴(kuò)張得更快。有報(bào)道稱(chēng)，2000年至2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張了60%，遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。所謂“特大城市”、“國(guó)際化城市”，不惜占用大量土地，造成巨大的浪費(fèi)。

    中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三、四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)－8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

    克而瑞研究中心近期發(fā)布的《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三、四線城市，例如甘肅武威供求比則高達(dá)8.06，山西大同供求比達(dá)到5.7，延安為4.34，均存在嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象。

    美國(guó)某商業(yè)網(wǎng)站基于一份稱(chēng)中國(guó)在大量建設(shè)“現(xiàn)代金字塔”的研究報(bào)告，通過(guò)衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認(rèn)為的中國(guó)“鬼城”，除了前幾年媒體大肆報(bào)道的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彥淖爾、二連浩特等地，河南鄭州、鶴壁、信陽(yáng)，渤海之濱的營(yíng)口，江蘇常州、鎮(zhèn)江丹徒，湖北西北部的十堰市也成為了新晉“鬼城”，其中，河南鄭州被美國(guó)稱(chēng)作中國(guó)最大的“鬼城”。

本土房企

開(kāi)始退出三線以下城市

    “城開(kāi)目前正在調(diào)整戰(zhàn)略，這是基于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷。我們的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)并不認(rèn)為未來(lái)的每個(gè)城市都會(huì)有機(jī)會(huì)，所以做出了盡快地退出三線以下城市，選擇性退出三線城市的戰(zhàn)略計(jì)劃。”上實(shí)城開(kāi)董事長(zhǎng)倪建達(dá)在接受記者采訪時(shí)表示。

    倪建達(dá)給記者舉出了一個(gè)實(shí)例。

    “現(xiàn)在很多發(fā)展商在做的商業(yè)我很為其擔(dān)憂(yōu)，比如有一個(gè)公司在沈陽(yáng)做了一個(gè)400萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，其中有120萬(wàn)平方米是商業(yè)，現(xiàn)在正面臨大面積停工的窘境，這還要怎么‘玩’下去？對(duì)比來(lái)看，整個(gè)上海陸家嘴地區(qū)只有200多萬(wàn)平方米的辦公面積。”

    倪建達(dá)指出，全世界的城鎮(zhèn)化首先都要有工業(yè)的興起，也就是第二產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展帶來(lái)人口向城鎮(zhèn)集中，而城鎮(zhèn)建設(shè)又能給這些人口提供比較穩(wěn)定的就業(yè)和教育的保障。而現(xiàn)在，中國(guó)的第二產(chǎn)業(yè)隨著空氣和環(huán)境的污染，開(kāi)始逐漸向城市外部轉(zhuǎn)移，國(guó)民進(jìn)入到這樣的城鎮(zhèn)，即使城市中有大量的房子，卻仍沒(méi)有生活來(lái)源。

    “城鎮(zhèn)化不是一個(gè)行政授權(quán)，而應(yīng)該是由產(chǎn)業(yè)革命帶來(lái)的。”倪建達(dá)認(rèn)為，在上世紀(jì)80年代末到90年代初期，中國(guó)成為世界最大的加工業(yè)國(guó)，那個(gè)時(shí)候的城鎮(zhèn)化是有可能發(fā)生的，因?yàn)樗鼛?lái)了大量的勞動(dòng)力和就業(yè)。但現(xiàn)在，即使有了“城”，人的就業(yè)問(wèn)題也沒(méi)有得到解決，就業(yè)解決不了，就沒(méi)有可能有能力去當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房子，最終就會(huì)出現(xiàn)“鬼城”的現(xiàn)象。

新型城鎮(zhèn)化不能“拔苗助長(zhǎng)”

    “建設(shè)好就放在那里任其自然發(fā)展，這似乎是中國(guó)在過(guò)去幾十年間城市發(fā)展的一條法則。”這是美國(guó)有線電視新聞網(wǎng)去年5月發(fā)表文章對(duì)中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀的表述。

    在新一輪經(jīng)濟(jì)刺激中，全國(guó)不少三、四線城市都提出建設(shè)“中心城市”、“大城市”、“超級(jí)城市”的口號(hào)，紐約、芝加哥這樣的超級(jí)城市成為標(biāo)榜，殊不知誰(shuí)來(lái)為它買(mǎi)單，一堆堆建筑垃圾、一座座空城就此產(chǎn)生。

    國(guó)際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬近日發(fā)表文章稱(chēng)，現(xiàn)在有些地方推行城鎮(zhèn)化，先定城鎮(zhèn)化率指標(biāo)，官員以城鎮(zhèn)化率來(lái)拆遷建城，不僅在拆遷過(guò)程中積累了大量的社會(huì)矛盾，在經(jīng)濟(jì)效益上也沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，出現(xiàn)了一些“空城”、“鬼城”。隨著經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推開(kāi)，過(guò)去以GDP為導(dǎo)向的政績(jī)考核體系已不再適應(yīng)新城鎮(zhèn)化的要求。

    易鵬指出，在推進(jìn)改革和實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的同時(shí)，相關(guān)人員必須意識(shí)到，新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)自然而然的過(guò)程，不可盲目地進(jìn)行圈地造城運(yùn)動(dòng)，要樹(shù)立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的思維，把產(chǎn)業(yè)培育到位，制度改革到位，公共服務(wù)到位。城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)作支撐，要把握新一輪城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，就要立足于服務(wù)業(yè)，立足于低碳產(chǎn)業(yè)、智慧城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，立足于對(duì)有人口規(guī)模、特色產(chǎn)業(yè)、背靠城市群的中小城市的發(fā)展。

    長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化高速、巨額的基礎(chǔ)設(shè)施投入和大量建新城的舉措，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)差距、區(qū)域差距縮小的目標(biāo)，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)，依舊停留在只重速度而非質(zhì)量的層面。中國(guó)這輪新型城鎮(zhèn)化勢(shì)必要打破拔苗助長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化方式，走出一條高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化之路。