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    金鄉(xiāng)房產(chǎn)網(wǎng)09月24日訊 攔腰斬?cái)嗟姆績r(jià)、巨量待拍的斷供房、排隊(duì)等待的房產(chǎn)官司……近段時(shí)間，有關(guān)溫州“斷供房”的種種報(bào)道，將溫州這座城市再次推到輿論的風(fēng)口浪尖上。

溫州到底有多少斷供房？斷供房的成因何在？溫州房地產(chǎn)市場真的出現(xiàn)局部金融風(fēng)險(xiǎn)了嗎？為了還原“斷供房”事件的真相，本報(bào)進(jìn)行了獨(dú)家調(diào)查。

 

實(shí)際棄房數(shù)共595套

    溫州出現(xiàn)15000套斷供房的消息，最近出現(xiàn)在多家媒體的報(bào)道中。有關(guān)報(bào)道引用“溫州樓市知情人士”的話稱，“目前銀行這邊明確拍賣的斷供房數(shù)量大概為8000到10000套”；而后又引用某置業(yè)公司總經(jīng)理的話稱，“也有市場消息稱，目前溫州大概有超過15000套的斷供房房源已經(jīng)或者將要拍賣。”

“我們也不知道這15000套的斷供房數(shù)據(jù)是如何得出的。”溫州市銀監(jiān)分局辦公室主任鐘潔慈說。事實(shí)上，早在8月底媒體開始對(duì)“斷供房”進(jìn)行報(bào)道時(shí)，溫州市銀監(jiān)分局就高度重視這一問題，并就房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況，對(duì)轄內(nèi)42家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)查。調(diào)研結(jié)果顯示，“斷供房”即“棄房”現(xiàn)象的確存在，但數(shù)量遠(yuǎn)非外界傳聞的

 

那般龐大，風(fēng)險(xiǎn)也是總體可控的。

    由溫州市銀監(jiān)分局提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，至今年7月底，溫州個(gè)人住房按揭貸款余額為660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元，其中不良貸款余額0.19億元，不良率為0.76%，均遠(yuǎn)低于同期全部貸款不良率，總體風(fēng)險(xiǎn)較小。而棄房在溫州全市的按揭房產(chǎn)中僅15例。

“棄房”現(xiàn)象相對(duì)集中在房屋抵押貸款，共發(fā)生580例，其中“抵押+保證”貸款風(fēng)險(xiǎn)最為突出，有397例，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183例。即便是這樣，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)總體依然可控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到7月底，溫州全市銀行擁有抵押物權(quán)的房屋共計(jì)21.86萬套，認(rèn)定為不良貸款狀態(tài)的房屋為2584套，其市值占總市值的比率為2.8%，總體風(fēng)險(xiǎn)不大。而已進(jìn)入拍賣程序的在抵房屋為461套。不論是認(rèn)定的棄房數(shù)量，還是進(jìn)入拍賣程序的在抵房屋數(shù)量，都與傳聞中動(dòng)輒上萬的說法，有著天壤之別。

    來自溫州市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)同樣可提供佐證。今年1至8月，溫州全市法院委托拍賣的財(cái)產(chǎn)共1244件。司法鑒定處處長張琛告訴記者，在這些委托拍賣的財(cái)產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，“其中有斷供房，也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣。”

 

房價(jià)下跌非棄房主因

    按照一些媒體報(bào)道，腰斬的房價(jià)導(dǎo)致貸款余額不及房價(jià)本身，是“棄房”的最大原因。但調(diào)查顯示結(jié)果并非如此。

    溫州商品房價(jià)格連續(xù)24個(gè)月下跌，但是，溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)否認(rèn)溫州出現(xiàn)大面積的房價(jià)腰斬現(xiàn)象。“人們看到的那些所謂腰斬的房子，原本就背離實(shí)際價(jià)值，是二手房市場炒作的結(jié)果。它們的數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市的真實(shí)情況。”戴旭強(qiáng)告訴記者，最新價(jià)格監(jiān)測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價(jià)格為1.70萬元/平方米，同比下降3.41%，環(huán)比上升2.6%。而在高檔商品住房云集的溫州市區(qū)，商品住房的銷售平均價(jià)為2.29萬元/平方米，同比下降15.56%，環(huán)比下降8.98%。與2011年初的頂峰相比，眼下的溫州商品房價(jià)格平均縮水幅度為26%。

    隨著房價(jià)持續(xù)下跌，部分在房價(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款，的確可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而誘發(fā)借款人主動(dòng)“棄房”，但這并不是導(dǎo)致“棄房”的主要原因。據(jù)測算，由房屋價(jià)格縮水原因形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，僅占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。

借款人自身經(jīng)營出現(xiàn)困難，才是“棄房”現(xiàn)象發(fā)生的最重要原因。據(jù)測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。

    因受擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)牽連選擇“棄房”的也有不少。在房屋抵押貸款產(chǎn)生的580例“棄房”案例中，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183戶，而“抵押+保證”貸款出現(xiàn)“棄房”的達(dá)397戶。

房貸風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕

     溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年溫州市區(qū)出讓了各類用地31宗、1725畝，同比增長454.46%。但土地成交價(jià)格大幅下降，普遍零溢價(jià)成交。如今年1至4月，溫州土地成交均價(jià)僅為5236.2元/平方米。

   “目前總體風(fēng)險(xiǎn)雖然可控，但下行壓力仍需關(guān)注。”鐘潔慈表示，目前溫州銀監(jiān)分局已經(jīng)要求溫州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)全面開展房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查，積極做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。